Valor mínimo de investimento para residência por compra de imóvel no Brasil

A residência por investimento imobiliário no Brasil possui disciplina migratória própria e não decorre automaticamente da simples compra de um imóvel no país.

Para investidores estrangeiros, o ponto inicial é o valor mínimo previsto na regulamentação. No entanto, a autorização de residência também depende da origem externa dos recursos, da regularidade da aquisição, da documentação imobiliária, da comprovação cambial e do cumprimento das exigências migratórias aplicáveis.

Na data desta revisão, a Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, conforme alterações posteriores, prevê investimento imobiliário urbano de, no mínimo, R$ 1.000.000,00. Para imóveis localizados nas regiões Norte e Nordeste, a norma admite redução de até 30%, o que corresponde a R$ 700.000,00.

Norma aplicável

A autorização de residência por investimento imobiliário é disciplinada principalmente pela Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, alterada por normas posteriores, incluindo a Resolução Normativa CNIg/MJSP nº 46/2021 e a Resolução Normativa CNIg/MJSP nº 49/2024.

A norma permite a concessão de autorização de residência à pessoa física estrangeira que pretenda, com recursos próprios de origem externa, realizar investimento imobiliário no Brasil.

Além da regulamentação migratória, a operação deve ser coordenada com regras cambiais, exigências bancárias, documentação registral, regularidade imobiliária e comprovação da origem dos recursos.

Valor mínimo exigido

Na data desta revisão, os valores mínimos são:

• R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos localizados nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste;
• R$ 700.000,00 para imóveis urbanos localizados nas regiões Norte e Nordeste, em razão da redução de até 30% prevista na regulamentação.

A redução aplicável ao Norte e ao Nordeste reflete opção regulatória de estímulo ao investimento imobiliário nessas regiões. O valor relevante é o investimento efetivamente comprovado conforme a documentação exigida, e não apenas o preço anunciado do imóvel.

Imóvel construído ou em construção

A regulamentação admite investimento em imóvel construído e em imóvel em construção.

No caso de imóvel construído, a comprovação normalmente envolve documento do Registro de Imóveis que demonstre a propriedade do bem pelo investidor e a situação registral compatível com o pedido.

No caso de imóvel em construção, a análise pode exigir contrato de promessa de compra e venda, documentos da incorporação, alvará de construção, memorial de incorporação registrado e declaração de instituição autorizada ou registrada no Brasil junto ao Banco Central, atestando a transferência internacional de capital para aquisição do imóvel ou para pagamento de sinal no valor mínimo exigido.

Por isso, em imóveis na planta, a regularidade da incorporação e da documentação do empreendimento deve ser analisada antes de vincular a compra à estratégia migratória.

Ver também: compra de imóvel na planta no Brasil.

Uso de mais de um imóvel

A regulamentação permite que o interessado comprove o investimento imobiliário mediante aquisição de mais de um imóvel, desde que a soma dos imóveis corresponda ao valor mínimo exigido para a região aplicável.

Essa possibilidade pode ser relevante quando o investidor estrangeiro pretende compor o investimento com unidades diferentes, imóveis em regiões distintas ou ativos com finalidades complementares.

A estratégia deve ser analisada antes da aquisição, especialmente para verificar titularidade, documentação, localização, valores efetivamente pagos e compatibilidade entre os imóveis escolhidos e o pedido migratório.

Copropriedade

A copropriedade exige atenção. A norma admite copropriedade, desde que cada interessado coproprietário tenha investido individualmente o valor mínimo exigido.

Isso significa que o valor global do imóvel não necessariamente atende ao requisito migratório de todos os coproprietários. Se dois investidores estrangeiros compram o mesmo imóvel, a participação individual de cada um deve ser suficiente para cumprir o valor mínimo aplicável.

Esse ponto deve ser considerado na escritura, na documentação financeira e na estratégia migratória.

Financiamento imobiliário

A regulamentação admite financiamento para a parcela do valor do imóvel que exceder o investimento mínimo exigido.

Em outras palavras, o montante mínimo regulatório deve ser comprovado como investimento realizado com recursos próprios de origem externa. O financiamento pode ser utilizado apenas para o valor que ultrapassar esse mínimo.

Para investidores estrangeiros, isso exige coordenação entre banco, contrato de compra, documentação cambial, cronograma de pagamento e documentos a serem apresentados no pedido de autorização de residência.

Ver também: financiamento para estrangeiros comprarem imóveis no Brasil.

O imóvel precisa ser urbano

Sim. A residência por investimento imobiliário prevista na Resolução Normativa CNIg nº 36/2018 está estruturada sobre aquisição de imóvel urbano.

Em regra, imóveis rurais, fazendas, propriedades agrícolas e ativos sujeitos a regimes fundiários específicos não se enquadram nessa modalidade migratória. Aquisições rurais por estrangeiros seguem regras próprias, inclusive em relação ao INCRA e à faixa de fronteira.

Ver também: estrangeiros podem comprar terras rurais no Brasil.

Origem externa dos recursos

A norma exige que o investimento seja realizado com recursos próprios de origem externa. Esse requisito torna essencial a coerência entre remessa internacional, documentação bancária, titularidade do investidor, contrato de compra, escritura, matrícula e demais documentos do imóvel.

Pagamentos paralelos, remessas sem documentação adequada, uso informal de terceiros ou ausência de comprovação financeira podem gerar dificuldades migratórias e bancárias.

A regularidade cambial deve ser planejada antes da assinatura e antes da remessa dos valores, pois os documentos financeiros podem ser analisados no pedido de residência.

Ver também: conformidade cambial em investimentos imobiliários no Brasil e prevenção à lavagem de dinheiro em transações imobiliárias no Brasil.

Compra direta por pessoa física

A modalidade de residência por investimento imobiliário foi concebida para pessoa física estrangeira que realiza investimento imobiliário no Brasil com recursos próprios de origem externa.

Por isso, a aquisição direta em nome da pessoa física costuma ser o caminho mais alinhado à lógica da Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, desde que os demais requisitos sejam cumpridos.

A compra deve ser documentada de forma consistente, com CPF regular, documentos estrangeiros adequados, comprovação da remessa, regularidade do imóvel e registro perante o Registro de Imóveis quando aplicável.

Ver também: CPF para estrangeiros que compram imóveis no Brasil.

Compra por empresa brasileira

Quando a aquisição ocorre por empresa brasileira, o enquadramento migratório pode mudar. A operação pode deixar de se enquadrar na lógica específica da residência por investimento imobiliário e passar a dialogar com hipóteses relacionadas a investimento estrangeiro em pessoa jurídica brasileira, administração de empresa ou outras modalidades migratórias.

Isso não significa que a compra por empresa seja inadequada. Ela pode fazer sentido por razões patrimoniais, societárias, sucessórias ou fiscais. No entanto, a estratégia migratória deve ser analisada separadamente antes da definição da estrutura.

Ver também: holding patrimonial para investidores estrangeiros em imóveis no Brasil e registro e prestação de informações de capital estrangeiro.

Valor mínimo não garante aprovação automática

O cumprimento do valor mínimo é necessário, mas não garante aprovação automática da autorização de residência.

A autoridade competente pode analisar regularidade documental, ingresso dos recursos, origem externa do capital, situação do imóvel, consistência da estrutura, documentos pessoais, antecedentes, prazo de permanência e demais requisitos migratórios aplicáveis.

Também podem ser solicitados documentos complementares ou realizadas diligências para verificar a realização do investimento.

Por isso, a compra deve ser planejada como operação migratória e imobiliária integrada, não apenas como aquisição patrimonial.

Prazo e continuidade da residência

A autorização de residência por investimento imobiliário possui prazos e regras de continuidade definidos na regulamentação aplicável. O investidor deve observar as condições impostas no ato de concessão, os requisitos de registro perante a Polícia Federal e as regras de renovação ou alteração do prazo de residência.

A venda do imóvel ou a alteração da estrutura de titularidade pode gerar impactos migratórios, dependendo do momento e da situação do investidor. Esse ponto deve ser analisado antes de qualquer alienação ou reorganização patrimonial.

Ver também: repatriação de capital após venda de imóvel no Brasil.

Auditoria jurídica antes da compra

Antes de vincular uma aquisição imobiliária a pedido de residência, o investidor estrangeiro deve realizar auditoria jurídica do imóvel e da operação.

A análise deve verificar matrícula, titularidade, ônus, débitos, regularidade urbanística, incorporação, contratos, documentação cambial, origem dos recursos, estrutura de aquisição e adequação migratória.

Esse cuidado é especialmente importante em imóveis na planta, copropriedade, imóveis com financiamento, imóveis de alto valor e operações com prazos migratórios definidos.

Ver também: matrícula de imóvel no Brasil, ônus e dívidas em imóveis no Brasil e como estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil remotamente.

Perguntas frequentes sobre valor mínimo de investimento imobiliário para residência

Qual é o valor mínimo atualmente exigido?

Na data desta revisão, o valor mínimo é de R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, e de R$ 700.000,00 para imóveis urbanos nas regiões Norte e Nordeste.

A norma permite imóvel em construção?

Sim. A regulamentação admite imóvel construído e imóvel em construção, desde que a documentação exigida seja apresentada e o investimento mínimo seja comprovado.

Posso usar mais de um imóvel para atingir o valor mínimo?

Sim. A regulamentação permite a composição do investimento por mais de um imóvel, desde que a soma atinja o valor mínimo aplicável.

Financiamento pode ser usado para atingir o valor mínimo?

Não para o montante mínimo exigido. O investimento mínimo deve ser comprovado com recursos próprios de origem externa. O financiamento pode ser utilizado apenas para a parcela que exceder esse valor.

O imóvel precisa ser urbano?

Sim. A modalidade migratória está voltada à aquisição de imóveis urbanos. Imóveis rurais seguem regime jurídico distinto.

Comprar por empresa brasileira utiliza a mesma regra?

Não necessariamente. A compra por empresa brasileira pode envolver outra lógica migratória, relacionada a investimento em pessoa jurídica ou exercício de função de administração. A estrutura deve ser analisada antes da aquisição.

O valor mínimo garante autorização de residência?

Não. O valor mínimo é requisito relevante, mas a autorização depende da análise documental e migratória pela autoridade competente.

Conclusão

O valor mínimo para residência por investimento imobiliário no Brasil é apenas um dos elementos da análise. Além de atingir o montante regulatório, o investidor estrangeiro deve comprovar origem externa dos recursos, regularidade da aquisição, documentação do imóvel, coerência cambial e cumprimento dos requisitos migratórios.

Na data desta revisão, a regra prevê R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste, e R$ 700.000,00 para imóveis urbanos nas regiões Norte e Nordeste.

A compra deve ser planejada antes da assinatura e da remessa de recursos, especialmente quando envolve imóvel em construção, copropriedade, financiamento, aquisição por empresa ou futura venda do ativo.