A residência por investimento imobiliário no Brasil possui disciplina migratória própria e não decorre automaticamente da simples compra de um imóvel no país. A aquisição imobiliária e a autorização de residência são operações juridicamente relacionadas, mas não equivalentes: um estrangeiro pode comprar imóvel urbano no Brasil sem se tornar residente, enquanto a utilização da compra como fundamento migratório depende do enquadramento específico previsto na Resolução Normativa CNIg nº 36/2018.
Para o investidor estrangeiro, o valor mínimo é o ponto de partida, mas está longe de esgotar a análise. A autorização também depende da origem externa dos recursos, da forma de aquisição, da documentação imobiliária e cambial, da situação registral do bem e do cumprimento das exigências migratórias aplicáveis. Se a residência fizer parte do objetivo da operação, essas dimensões devem ser coordenadas antes da assinatura e da remessa dos valores.
Na data desta revisão, a regulamentação prevê investimento imobiliário urbano de, no mínimo, R$ 1.000.000,00. Para imóveis localizados nas regiões Norte e Nordeste, a norma admite redução de até 30%, o que permite investimento mínimo de R$ 700.000,00.
Norma aplicável e processamento do pedido
A autorização de residência por investimento imobiliário é disciplinada principalmente pela Resolução Normativa CNIg nº 36/2018, alterada posteriormente pelas Resoluções Normativas CNIg/MJSP nº 46/2021 e nº 49/2024. A norma se dirige à pessoa física estrangeira que pretenda realizar investimento imobiliário no Brasil com recursos próprios de origem externa.
Os pedidos de autorização de residência por investimento são apresentados ao Ministério da Justiça e Segurança Pública por meio do sistema MigranteWeb. Para o interessado que se encontra no exterior, a regulamentação prevê autorização de residência prévia para fins de concessão do visto temporário. Para quem já se encontra no território brasileiro, a própria RN nº 36 admite pedido de autorização de residência no Brasil, desde que sejam apresentados os documentos aplicáveis.
Essa diferença procedimental não altera o ponto central: a residência depende de uma operação imobiliária que satisfaça os requisitos migratórios desde a sua estruturação. A compra, por si só, não substitui o pedido administrativo nem dispensa o posterior registro migratório perante a Polícia Federal quando aplicável.
Valor mínimo exigido
Na data desta revisão, o investimento mínimo é de R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos localizados nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste. Nas regiões Norte e Nordeste, a regulamentação permite redução de até 30%, fazendo com que o valor mínimo possa chegar a R$ 700.000,00.
O valor relevante não é simplesmente o preço anunciado pelo vendedor. O investimento precisa ser efetivamente comprovado por meio da documentação da aquisição e do fluxo financeiro correspondente. Por isso, sinal, parcelas, financiamento e demais formas de pagamento precisam ser analisados conforme a estrutura concreta da operação.
Imóvel construído ou em construção
A regulamentação admite tanto imóvel construído quanto imóvel em construção.
No imóvel já construído, a comprovação tende a se apoiar na documentação registral que demonstre a propriedade do bem e sua situação perante o Registro de Imóveis. Em imóvel em construção, a análise pode envolver contrato de promessa de compra e venda, documentos da incorporação, alvará, memorial de incorporação e comprovação da transferência internacional de capital destinada à aquisição ou ao pagamento do sinal.
A diferença é relevante porque, em imóvel na planta, a estratégia migratória depende não apenas do valor contratado, mas também da regularidade da incorporação, da forma de pagamento e da documentação disponível no momento do pedido. A vinculação da compra à residência deve, portanto, ser pensada antes da contratação, e não apenas depois de concluída a operação.
Mais de um imóvel, copropriedade e financiamento
A RN nº 36 permite que o investimento seja composto por mais de um imóvel, desde que a soma dos valores considerados para o pedido alcance o montante mínimo aplicável. Essa possibilidade pode ser útil quando o investidor pretende distribuir seu patrimônio entre unidades diferentes ou combinar imóveis com finalidades distintas.
A copropriedade também é admitida, mas com uma condição importante: cada interessado que pretenda utilizar a aquisição como fundamento de sua própria residência deve ter investido individualmente o valor mínimo exigido. O preço global de um imóvel adquirido por duas ou mais pessoas, portanto, não pode ser simplesmente dividido como se o requisito migratório fosse coletivo.
O financiamento imobiliário, por sua vez, é admitido apenas para a parcela que exceder o investimento mínimo regulatório. O montante mínimo precisa ser comprovado como investimento realizado com recursos próprios de origem externa. Esse ponto deve ser coordenado com o cronograma de pagamento, o contrato, a instituição financeira e os documentos que serão apresentados ao Ministério da Justiça e Segurança Pública.
O imóvel precisa ser urbano
Sim. A modalidade prevista na RN nº 36 está estruturada sobre aquisição de bem imóvel localizado em área urbana. Imóveis rurais, fazendas e propriedades agrícolas seguem regime jurídico próprio e estão sujeitos a limitações específicas para aquisição ou arrendamento por estrangeiros.
Por isso, uma compra rural não deve ser tratada como equivalente à aquisição de apartamento, casa ou outro imóvel urbano para fins migratórios. Quando o patrimônio pretendido está em área rural, a análise precisa começar pelo próprio regime fundiário aplicável ao estrangeiro, e não pela RN nº 36.
Origem externa dos recursos e coerência cambial
A norma exige recursos próprios de origem externa. Esse requisito torna essencial a coerência entre titularidade do investidor, remessa internacional, instituição financeira, contrato de compra, escritura, matrícula e demais documentos da operação.
Pagamentos realizados por terceiros sem justificativa adequada, remessas com finalidade incompatível, ausência de documentação do fluxo ou divergências entre quem envia os recursos e quem figura como comprador podem gerar dificuldades tanto no procedimento migratório quanto no relacionamento bancário.
Em operações dessa natureza, a preocupação não deve ser apenas fazer o dinheiro chegar ao Brasil. A forma de ingresso dos recursos precisa contar a mesma história jurídica da aquisição. Quando residência e investimento caminham juntos, a estrutura cambial deve ser definida antes da transferência dos valores.
Veja também o guia sobre conformidade cambial em investimentos imobiliários.
Compra em nome próprio ou por empresa brasileira
A autorização de residência por investimento imobiliário foi concebida para a pessoa física estrangeira que realiza o investimento com recursos próprios de origem externa. Por isso, a compra diretamente em nome do investidor é a estrutura que dialoga de forma mais direta com a RN nº 36, desde que os demais requisitos estejam preenchidos.
A aquisição por empresa brasileira pode ser perfeitamente legítima e, em determinados projetos, até mais adequada sob as perspectivas societária, patrimonial, sucessória ou tributária. O ponto é que ela não deve ser presumida como equivalente à compra pela pessoa física para fins da residência imobiliária.
Quando a estrutura prevê uma pessoa jurídica brasileira como proprietária do imóvel, o fundamento migratório pode passar a dialogar com outras modalidades, como investimento em empresa brasileira ou exercício de função de administração. Se a residência for um dos objetivos do projeto, a definição do adquirente deve preceder a compra.
Para os aspectos patrimoniais dessa escolha, consulte o guia sobre holding patrimonial para investidores estrangeiros.
O valor mínimo não garante aprovação automática
O cumprimento do valor mínimo é requisito necessário, mas não transforma a autorização de residência em consequência automática da compra.
O Ministério da Justiça e Segurança Pública analisa a documentação do investimento, a origem externa dos recursos, a situação do imóvel, a consistência do fluxo financeiro e os documentos pessoais exigidos pela regulamentação. A própria RN nº 36 admite a realização de diligências para verificar a efetiva realização do investimento.
Isso explica por que duas compras pelo mesmo valor podem produzir resultados migratórios diferentes. A análise não se limita ao preço do imóvel; ela alcança a forma como a operação foi estruturada e documentada.
Prazo, manutenção e continuidade da residência
A autorização inicial de residência por investimento imobiliário é concedida por quatro anos, tanto no procedimento de residência prévia para quem está no exterior quanto no pedido apresentado por interessado que já se encontra no Brasil.
Durante esse período, a RN nº 36 impõe requisito específico de presença física: o investidor deve permanecer no território brasileiro por, no mínimo, 14 dias, consecutivos ou não, a cada período de dois anos, contado a partir do registro perante a Polícia Federal. A modalidade, portanto, não exige que o investidor concentre toda a sua vida no Brasil, mas tampouco foi estruturada para uma residência completamente desconectada do país.
Decorrido o período inicial, a autorização pode ser alterada para prazo indeterminado. Para isso, a regulamentação exige, entre outros elementos, a comprovação da manutenção das condições do investimento, a CRNM e os antecedentes criminais correspondentes ao período da residência temporária.
A manutenção do investimento não deve ser tratada como detalhe apenas no momento da transformação da residência. O Decreto nº 9.199/2017 prevê a perda da autorização quando cessa o fundamento que embasou sua concessão. Por isso, a venda do imóvel, a transferência da titularidade ou uma reorganização patrimonial relevante podem produzir consequências migratórias e devem ser analisadas antes de sua implementação.
A residência do investidor também pode servir de base para pedidos de reunião familiar de cônjuge, companheiro, filhos e outros familiares abrangidos pela regulamentação. Esse procedimento possui requisitos próprios e não se confunde com a autorização do investidor, embora possa ser planejado em conjunto com ela.
Auditoria jurídica antes da compra
Antes de vincular uma aquisição imobiliária a um pedido de residência, o investidor estrangeiro deve analisar simultaneamente a segurança do imóvel e a adequação migratória da operação.
A due diligence deve verificar, conforme o caso, matrícula, cadeia de titularidade, ônus, débitos, situação dos vendedores, regularidade urbanística, documentação da incorporação, poderes de representantes, contratos, estrutura de aquisição, fluxo cambial e documentos necessários à comprovação do investimento.
Esse cuidado é especialmente importante em imóveis na planta, copropriedade, financiamento, aquisições de alto valor ou operações realizadas por procurador. Uma estrutura válida do ponto de vista imobiliário pode não produzir, por si só, a documentação necessária para o objetivo migratório pretendido.
A melhor sequência é, portanto, tratar compra, câmbio e residência como partes do mesmo projeto desde o início.
Perguntas frequentes sobre residência por investimento imobiliário
Qual é o valor mínimo atualmente exigido?
R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos localizados nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste. Para imóveis nas regiões Norte e Nordeste, a redução prevista na norma permite investimento mínimo de R$ 700.000,00.
A compra de qualquer imóvel dá direito à residência?
Não. O imóvel precisa se enquadrar na modalidade regulamentar e a operação deve cumprir os requisitos relativos a valor, localização urbana, origem externa dos recursos, documentação e procedimento migratório.
Posso comprar imóvel na planta?
Sim. A RN nº 36 admite imóvel em construção, mas a documentação da incorporação, o contrato e a comprovação dos pagamentos assumem importância especial nesse tipo de aquisição.
Posso usar mais de um imóvel para atingir o valor mínimo?
Sim. A regulamentação permite somar mais de um imóvel, desde que o investimento total comprovado alcance o valor mínimo aplicável.
Financiamento pode ser usado para atingir o valor mínimo?
Não. O montante mínimo precisa ser comprovado com recursos próprios de origem externa. O financiamento pode alcançar apenas a parcela do preço que exceder esse valor.
Quanto tempo dura a residência inicial?
Quatro anos. Depois desse período, a autorização pode ser alterada para prazo indeterminado, desde que sejam mantidas as condições previstas na regulamentação.
Preciso morar o ano inteiro no Brasil?
Não. A RN nº 36 exige permanência mínima de 14 dias, consecutivos ou não, a cada período de dois anos contado do registro perante a Polícia Federal.
Posso vender o imóvel depois de obter a residência?
A alienação pode afetar o fundamento migratório e não deve ser realizada sem análise prévia. A regulamentação exige manutenção das condições do investimento para a alteração da residência para prazo indeterminado, e o regime geral prevê perda quando cessa o fundamento da autorização.
Minha família pode obter residência também?
Em diversas hipóteses, sim. O investidor residente pode servir de chamante para reunião familiar, observados os vínculos e requisitos previstos na regulamentação específica.
Conclusão
A residência por investimento imobiliário é uma modalidade em que a operação patrimonial e o procedimento migratório se encontram. Atingir o valor mínimo é necessário, mas não suficiente: titularidade, localização urbana, origem externa dos recursos, documentação do imóvel, fluxo cambial e manutenção do investimento precisam ser coerentes com o fundamento da autorização.
Na data desta revisão, a regra prevê investimento mínimo de R$ 1.000.000,00 para imóveis urbanos nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste e de R$ 700.000,00 nas regiões Norte e Nordeste. A autorização inicial é de quatro anos e exige presença mínima de 14 dias a cada período de dois anos, podendo ser posteriormente alterada para prazo indeterminado se as condições regulamentares forem mantidas.
Para o investidor estrangeiro, a decisão relevante não é apenas qual imóvel comprar. É como estruturar a aquisição para que o contrato, o registro imobiliário, a remessa internacional e o procedimento migratório sejam juridicamente compatíveis entre si.
Como a SCCM atua em investimentos imobiliários com finalidade migratória
A SCCM assessora investidores estrangeiros na estruturação integrada da aquisição imobiliária e da residência por investimento, incluindo análise prévia do enquadramento na RN nº 36, due diligence do imóvel, estrutura contratual, documentação estrangeira, fluxo cambial e acompanhamento do procedimento migratório.
Quando a operação envolve alternativas societárias, patrimônio em mais de um país, família ou futura residência fiscal no Brasil, esses elementos podem ser analisados conjuntamente antes da assinatura e da transferência dos recursos.
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