Les étrangers peuvent-ils acheter des terres rurales au Brésil ?

Les étrangers peuvent-ils acheter des terres rurales au Brésil ?

Introduction

L’acquisition de biens immobiliers ruraux par des étrangers au Brésil est soumise à un régime juridique significativement plus restrictif que celui applicable aux biens immobiliers urbains.

Bien que les investisseurs étrangers puissent acquérir des appartements, des maisons et des actifs urbains avec une relative flexibilité, l’achat de terres rurales implique des limitations territoriales, un contrôle foncier, des règles de souveraineté nationale, des exigences foncières spécifiques et, dans certaines hypothèses, des autorisations gouvernementales supplémentaires.

La question devient encore plus sensible lorsque le bien rural est situé en zone frontalière ou implique de grandes superficies territoriales.

Les opérations portant sur des fermes, des actifs agricoles, des propriétés orientées vers l’agribusiness, des zones forestières, des biens proches des frontières internationales ou des structures sociétaires étrangères exigent une analyse juridique préalable avant la signature de tout document contraignant.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers ruraux au Brésil ?

Oui, mais uniquement dans certaines conditions légales.

L’acquisition d’un bien immobilier rural par un étranger dépend, entre autres facteurs, de la résidence de l’acheteur, de la superficie de la zone, de la localisation du bien, des limites municipales de concentration foncière, de l’existence d’une zone frontalière et de la structure sociétaire utilisée.

La matière est réglementée principalement par la loi n° 5.709/1971, le Décret n° 74.965/1974, la loi n° 6.634/1979, le Décret n° 85.064/1980, les normes de l’INCRA et les règles constitutionnelles liées à la souveraineté nationale et à la sécurité territoriale.

La loi n° 5.709/1971 traite spécifiquement de l’étranger résident au Brésil, de la personne morale étrangère autorisée à y exercer ses activités et de certaines sociétés brésiliennes contrôlées par des capitaux étrangers.

Selon l’opération, des exigences liées à une autorisation de l’INCRA, à un consentement préalable du Conseil de défense nationale ou, dans des hypothèses exceptionnelles impliquant de grandes superficies ou des structures spécifiques, à une autorisation du Congrès national peuvent exister.

Ces exigences ne s’appliquent pas indistinctement à toute acquisition rurale par un étranger. Elles apparaissent selon les caractéristiques concrètes de l’opération.

Résumé des principales restrictions

De manière simplifiée, le régime juridique brésilien analyse généralement la nationalité de l’acheteur, sa condition de résident ou non-résident, la taille de la propriété, la localisation territoriale, la concentration de zones étrangères dans la commune et le contrôle sociétaire étranger.

À titre de référence générale, les acquisitions jusqu’à trois modules d’exploitation indéfinie font l’objet d’un traitement plus simple ; les opérations entre trois et cinquante modules d’exploitation indéfinie peuvent dépendre d’autorisations spécifiques ; et les acquisitions supérieures à cinquante modules d’exploitation indéfinie sont soumises à des restrictions significativement plus rigoureuses.

Par ailleurs, les étrangers ne peuvent pas dépasser certaines limites territoriales au sein d’une même commune, et les étrangers de même nationalité sont également soumis à des limites de concentration.

Dans certaines hypothèses, la somme des zones rurales appartenant à des étrangers ne peut pas dépasser 25 % de la superficie de la commune, et les personnes de même nationalité ne peuvent pas concentrer plus de 40 % de cette limite.

Ces analyses exigent une vérification technique auprès de l’INCRA, du Système national de cadastre rural, du Registre foncier et des autorités compétentes.

La différence entre étranger résident et non-résident

Pour des fins réglementaires, l’analyse relative à l’étranger résident et non-résident peut impliquer tant des aspects migratoires que fiscaux.

La résidence migratoire découle de l’autorisation de résidence accordée par les autorités brésiliennes, à titre temporaire ou pour une durée indéterminée.

La résidence fiscale est analysée principalement auprès de la Receita Federal et peut être caractérisée, entre autres critères, par un séjour au Brésil de 184 jours ou plus au cours d’une période de 12 mois.

Cette distinction est pertinente car les notaires, le Registre foncier, l’INCRA, les banques et les opérateurs de change peuvent exiger une documentation et des procédures distinctes selon que l’acheteur est résident ou non-résident au Brésil.

Les opérations impliquant des étrangers non-résidents, des sociétés étrangères ou des sociétés brésiliennes contrôlées par des capitaux étrangers font généralement l’objet d’une analyse réglementaire plus rigoureuse.

Restrictions applicables à la zone frontalière

Les restrictions deviennent particulièrement sensibles lorsque le bien rural est situé en zone frontalière.

La Constitution fédérale reconnaît l’importance stratégique de la zone frontalière, et la loi n° 6.634/1979 définit comme zone frontalière la bande intérieure jusqu’à 150 kilomètres le long des frontières terrestres brésiliennes.

Dans ces régions, certaines opérations peuvent dépendre d’un consentement préalable du Conseil de défense nationale, par l’intermédiaire de son Secrétariat exécutif rattaché au Cabinet de sécurité institutionnelle.

Cela peut se produire notamment dans les opérations impliquant des étrangers, des capitaux étrangers, de grandes superficies territoriales, des activités stratégiques, l’exploitation minière, des infrastructures ou des actifs considérés comme sensibles pour la sécurité nationale.

L’objectif de ces restrictions est lié à la souveraineté territoriale, à la protection stratégique, au contrôle foncier et à la sécurité nationale.

Dans la pratique immobilière, les biens ruraux situés dans des États frontaliers exigent une révision réglementaire spécifique avant même la formalisation d’une proposition contraignante.

Les sociétés brésiliennes contrôlées par des étrangers peuvent également être soumises à des restrictions

Un point souvent méconnu des investisseurs étrangers est que les restrictions ne se limitent pas aux personnes physiques étrangères.

Selon la structure sociétaire utilisée, les sociétés brésiliennes contrôlées directement ou indirectement par des capitaux étrangers peuvent être assimilées, pour certaines fins, à des sociétés étrangères.

Cette interprétation a pris une importance particulière après des avis de l’Avocature générale de l’Union réinterprétant la portée de la loi n° 5.709/1971.

L’analyse porte généralement sur la chaîne de contrôle sociétaire, le bénéficiaire effectif, les pactes d’actionnaires, la gouvernance, l’influence étrangère effective et la structure économique de l’opération.

Pour cette raison, les structures fréquemment utilisées dans les opérations urbaines ne fonctionnent pas toujours de la même manière dans les acquisitions rurales.

Audit juridique rural et exigences notariales

Les opérations rurales impliquant des étrangers présentent une due diligence documentaire plus complexe que les transactions urbaines traditionnelles.

Au-delà de la matricule, sont fréquemment analysés le Certificat de cadastre du bien rural, le Cadastre environnemental rural, le géoréférencement, les certifications de l’INCRA, les passifs environnementaux, le chevauchement territorial, les servitudes, les zones de protection, la régularité foncière et les restrictions administratives.

Dans les opérations internationales, les notaires et offices notariaux peuvent exiger des documents apostillés, une traduction assermentée, des procurations internationales valides au Brésil, une justification des pouvoirs sociétaires, une documentation du bénéficiaire effectif et une régularité cadastrale auprès de la Receita Federal et de l’INCRA.

Il est également courant que les établissements financiers brésiliens appliquent des procédures robustes de lutte contre le blanchiment de capitaux, d’identification du client et de vérification de l’origine des fonds avant le règlement de change de l’opération.

Ce type d’opération exige une évaluation de la viabilité juridique avant la signature de toute proposition contraignante, notamment lorsqu’il y a une zone frontalière, une grande superficie territoriale, un capital étranger indirect ou un financement international.

Structures indirectes et risques réglementaires

Certains investisseurs envisagent d’utiliser des holdings internationales, des trusts, des véhicules constitués à l’étranger ou des structures sociétaires en plusieurs couches pour l’acquisition indirecte d’actifs ruraux au Brésil.

Cependant, les structures artificielles ou conçues exclusivement pour contourner les limitations réglementaires peuvent engendrer des risques importants, notamment des contestations foncières, la nullité d’actes, des blocages cadastraux, des difficultés futures de cession, des risques successoraux et des enquêtes réglementaires.

Par ailleurs, les opérations de ce type exigent une analyse coordonnée entre droit immobilier, droit des sociétés, droit réglementaire, change, foncier et succession.

La viabilité dépend toujours du cas concret et de la finalité économique effective de l’opération.

Le rôle de l’INCRA dans les acquisitions rurales par des étrangers

L’INCRA joue un rôle central dans le contrôle et la surveillance des acquisitions rurales impliquant des étrangers.

Selon l’opération, des cadastres spécifiques, des certifications, des validations territoriales, une mise à jour du Système national de cadastre rural et des autorisations réglementaires peuvent être requis.

Dans certaines hypothèses, le Registre foncier ne procède à l’enregistrement qu’après confirmation documentaire de la régularité auprès des organes compétents.

La coordination entre avocat, conseil foncier, topographe, notaire et experts agraires est généralement déterminante pour éviter des retards opérationnels importants.

Les biens immobiliers urbains suivent une logique réglementaire différente

Les restrictions applicables aux biens ruraux ne se reproduisent pas de la même manière sur le marché immobilier urbain.

Les appartements, les maisons urbaines et les actifs immobiliers situés dans des zones urbaines suivent généralement un régime plus flexible pour les investisseurs étrangers.

Pour cette raison, les investisseurs habitués au marché urbain brésilien sous-estiment fréquemment le niveau de contrôle réglementaire existant dans les acquisitions rurales.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils acheter des fermes au Brésil ?

Oui, mais uniquement dans certaines hypothèses légales et dans le respect des restrictions liées à la superficie, à la localisation du bien, à la résidence de l’acheteur et à la structure sociétaire utilisée.

Qu’est-ce qu’un module d’exploitation indéfinie ?

C’est une unité utilisée par la législation agraire brésilienne pour dimensionner économiquement les biens ruraux selon la région et l’activité exploitée.

Existe-t-il une limite territoriale pour les étrangers ?

Oui. La législation brésilienne prévoit des limites individuelles, des restrictions municipales et un contrôle de la concentration foncière étrangère.

Les sociétés brésiliennes à capitaux étrangers peuvent-elles acheter des biens ruraux ?

Dans certaines situations, oui. Cependant, selon la structure de contrôle, des restrictions similaires à celles prévues pour les étrangers peuvent s’appliquer.

Qu’est-ce que la zone frontalière ?

C’est la bande intérieure jusqu’à 150 kilomètres le long des frontières terrestres brésiliennes, considérée comme stratégique pour des raisons de sécurité nationale.

Les biens immobiliers urbains sont-ils soumis aux mêmes restrictions ?

Non. Le régime juridique applicable aux biens immobiliers urbains est significativement plus flexible pour les investisseurs étrangers.

Conclusion

L’acquisition de biens immobiliers ruraux par des étrangers au Brésil est juridiquement possible, mais implique un environnement réglementaire sensiblement plus complexe que celui applicable aux biens immobiliers urbains.

Selon la localisation du bien, la superficie territoriale, la condition de résident ou non-résident, la structure sociétaire et l’existence d’une zone frontalière, l’opération peut exiger des évaluations spécifiques auprès de l’INCRA, du Registre foncier, du Conseil de défense nationale, des établissements financiers et des autorités réglementaires correspondantes.

Dans les acquisitions rurales impliquant des acheteurs étrangers, l’analyse juridique doit précéder la signature de documents contraignants, notamment lorsqu’il y a une zone frontalière, de grandes superficies, une structure sociétaire étrangère ou un financement international.