Le STJ et Airbnb au Brésil

Le STJ et Airbnb au Brésil

Le STJ a-t-il interdit Airbnb dans les copropriétés résidentielles ?

Non.

Le Superior Tribunal de Justiça n’a pas interdit Airbnb au Brésil ni déclaré illégale la location saisonnière réalisée par des plateformes numériques.

Les précédents les plus connus de la Cour discutent une question plus spécifique : la possibilité pour les copropriétés résidentielles de restreindre certains modèles de location de courte durée lorsque l’usage concret de l’unité entre en conflit avec la destination résidentielle de l’immeuble.

Cette distinction est importante car une partie de la répercussion publique des jugements a fini par simplifier excessivement l’interprétation du tribunal.

Dans la pratique, le STJ adopte une analyse fortement dépendante du règlement de copropriété, du modèle effectif d’utilisation du bien, de l’intensité de l’exploitation économique et des circonstances concrètes du cas.

Qu’a décidé le REsp 1.819.075/RS ?

Le REsp 1.819.075/RS est devenu le précédent le plus cité au Brésil sur Airbnb dans les copropriétés résidentielles.

L’affaire impliquait l’utilisation d’une unité résidentielle pour un hébergement rémunéré, avec location multiple et simultanée de parties du bien à différentes personnes, dans un contexte considéré incompatible avec la destination résidentielle de la copropriété.

Dans ce jugement, la Quatrième Chambre du STJ a admis la possibilité d’une restriction de copropriété au vu des circonstances concrètes analysées.

La décision a accordé de l’importance à des facteurs tels que la forte rotation des occupants, l’accès fréquent de tiers, l’utilisation économique intensive de l’unité et la modification de la dynamique ordinaire de cohabitation de la copropriété.

Cependant, le précédent n’a pas établi une interdiction générale contre Airbnb ou les locations de courte durée.

Le jugement lui-même démontre une préoccupation de distinguer la location saisonnière au sens juridique classique et les modèles opérationnels qui s’approchent d’un hébergement atypique ou d’une exploitation para-hôtelière.

Ce point est fréquemment perdu dans les interprétations simplifiées du précédent.

Qu’a apporté le REsp 1.884.483/PR à la discussion ?

Par la suite, le STJ a à nouveau traité le sujet dans le REsp 1.884.483/PR.

Dans ce jugement, la Troisième Chambre a reconnu qu’une copropriété à destination exclusivement résidentielle peut interdire la location d’une unité autonome pour de courtes périodes, selon les circonstances du cas.

Une fois de plus, le tribunal n’a pas formulé de règle absolue applicable indistinctement à toute opération Airbnb.

Le jugement a renforcé l’idée que le règlement de copropriété joue un rôle important, que la destination résidentielle de l’immeuble est pertinente et que l’analyse dépend des caractéristiques effectives d’utilisation du bien.

La lecture conjointe des précédents démontre que le STJ ne traite pas toutes les locations réalisées via des plateformes numériques de la même manière.

Le STJ distingue-t-il la location saisonnière de l’hébergement ?

Oui. Cette différenciation est centrale dans les précédents liés au sujet.

Dans les jugements sur la location de courte durée, le STJ cherche fréquemment à identifier si l’opération reste dans la logique de la location résidentielle temporaire ou si elle prend des caractéristiques typiques d’une activité d’hébergement.

Certains éléments généralement pris en compte incluent la fréquence de rotation des occupants, l’exploitation professionnalisée, la prestation de services accessoires, le fractionnement de l’occupation, la dynamique de circulation dans la copropriété et l’impact opérationnel sur les parties communes et la sécurité.

Cela ne signifie pas que toute location de courte durée soit automatiquement assimilée à l’hôtellerie.

L’analyse du STJ est essentiellement casuistique.

Une partie de l’insécurité juridique actuelle découle précisément de l’absence de critères absolument uniformes pour distinguer la location civile temporaire et l’exploitation économique présentant des caractéristiques d’hébergement.

Ce que les précédents du STJ n’ont pas décidé

Les précédents les plus connus sur Airbnb au STJ ont une portée importante, mais limitée.

Ils n’ont pas interdit Airbnb au niveau national, n’ont pas abrogé la location saisonnière prévue par la loi sur les baux, ne dispensent pas de l’analyse du règlement de copropriété, ne résolvent pas automatiquement les cas sans caractéristiques typiques d’hébergement, ne remplacent pas l’analyse municipale, fiscale et opérationnelle et n’ont pas créé de thèse contraignante applicable indistinctement à toutes les copropriétés brésiliennes.

Ce point est particulièrement pertinent pour les investisseurs étrangers, qui cherchent fréquemment des réponses binaires sur la légalité ou l’interdiction d’Airbnb au Brésil.

Les précédents du STJ doivent fonctionner davantage comme une matrice de risque juridique que comme une réponse absolue sur l’autorisation ou l’interdiction de la location saisonnière.

La jurisprudence du STJ est-elle totalement consolidée ?

Pas encore.

Bien que les précédents du STJ aient une forte influence pratique, le contexte juridique reste relativement ouvert sur de nombreux points.

Des discussions importantes persistent sur les limites de l’autonomie de la copropriété, l’étendue du droit de propriété, la définition juridique de l’hébergement et les critères effectifs de dénaturation de la finalité résidentielle.

Par ailleurs, de nombreux conflits continuent d’être tranchés en dépendant fortement de la rédaction spécifique du règlement, du comportement historique de la copropriété et de la preuve concrète produite dans chaque litige.

Cela signifie que les investisseurs étrangers doivent éviter les interprétations simplifiées du type « Airbnb a été interdit par le STJ » ou « les copropriétés ne peuvent jamais restreindre les locations de courte durée ».

Aucune de ces affirmations ne reflète adéquatement l’état actuel de la jurisprudence brésilienne.

Le principal impact pratique des précédents du STJ

Les précédents du STJ ont considérablement augmenté l’importance juridique de l’analyse de la copropriété dans les opérations destinées à la location saisonnière.

Aujourd’hui, les investisseurs et acheteurs tendent à évaluer avec plus d’attention les règlements de copropriété, les règlements intérieurs, l’historique des conflits et le positionnement de la copropriété vis-à-vis des locations de courte durée.

Pour les investisseurs étrangers, les précédents du STJ doivent fonctionner comme une matrice de risque, et non comme une réponse binaire sur l’autorisation ou l’interdiction d’Airbnb.

Dans les opérations destinées aux revenus, l’analyse des précédents du STJ doit être intégrée à l’audit juridique immobilier de l’actif, notamment lors de la révision du règlement de copropriété, de l’historique des conflits et du profil réglementaire de la copropriété.

Cela s’explique par le fait qu’une éventuelle incompatibilité entre le modèle opérationnel envisagé et l’environnement réglementaire de la copropriété peut engendrer des litiges, des amendes, des restrictions opérationnelles ou une insécurité économique pour l’investissement.

FAQ

Le STJ a-t-il interdit Airbnb au Brésil ?

Non. Le STJ n’a pas interdit Airbnb ni supprimé la location saisonnière prévue par la loi sur les baux.

Qu’a décidé le REsp 1.819.075/RS ?

Le précédent a admis une restriction de copropriété dans un cas impliquant un hébergement rémunéré avec location multiple et simultanée de parties du bien dans une copropriété résidentielle.

Le REsp 1.884.483/PR a-t-il interdit la location saisonnière ?

Pas de manière absolue. Le jugement a reconnu que les copropriétés résidentielles peuvent restreindre certaines locations de courte durée selon les circonstances concrètes du cas.

Toute location via Airbnb est-elle considérée comme un hébergement ?

Non. Le STJ analyse les caractéristiques concrètes de l’opération pour distinguer la location temporaire résidentielle d’une activité présentant des caractéristiques typiques d’hébergement.

La jurisprudence du STJ est-elle totalement consolidée ?

Pas encore. Le sujet continue de dépendre des circonstances spécifiques de chaque cas et de l’interprétation du règlement de copropriété applicable.

Conclusion

Les précédents du STJ sur Airbnb n’ont pas créé une interdiction générale à la location saisonnière au Brésil.

Ce que les jugements démontrent, c’est une préoccupation croissante de la Cour face aux situations dans lesquelles l’exploitation économique de l’unité modifie substantiellement la dynamique résidentielle de la copropriété.

Le REsp 1.819.075/RS et le REsp 1.884.483/PR doivent être interprétés avec prudence, notamment parce que la jurisprudence continue de dépendre fortement du règlement de copropriété, des circonstances concrètes du cas et du modèle effectif d’utilisation du bien.

Pour les investisseurs étrangers, le point central n’est pas seulement de savoir si Airbnb est autorisé au Brésil, mais de comprendre comment le pouvoir judiciaire brésilien évalue les conflits entre droit de propriété, location saisonnière et destination résidentielle de la copropriété.