STJ Define que Airbnb em Condomínios Residenciais Depende de Aprovação da Assembleia

Segunda Seção do STJ consolida entendimento sobre locações de curta duração em plataformas digitais

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, em maio de 2026, que a utilização recorrente de imóveis residenciais para estadias de curta duração por plataformas como Airbnb depende de autorização condominial aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

O julgamento representa um dos precedentes mais relevantes já produzidos pelo STJ sobre short-term rentals em condomínios residenciais e tende a impactar diretamente proprietários, investidores imobiliários, síndicos, administradoras, operadores de locação por temporada e compradores estrangeiros de imóveis no Brasil.

A decisão foi proferida no julgamento do REsp 2.121.055, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. Segundo o entendimento majoritário, a exploração econômica recorrente de estadias de curta duração pode extrapolar os limites do uso estritamente residencial da unidade e afetar a dinâmica coletiva do condomínio.

O que o STJ decidiu?

O STJ entendeu que a utilização frequente de unidades residenciais para hospedagens de curta permanência pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial do edifício, especialmente quando existe alta rotatividade de usuários e exploração econômica contínua da atividade.

Para a maioria da Segunda Seção, a discussão não envolve simplesmente o direito individual de propriedade, mas também os impactos coletivos produzidos sobre segurança, circulação de pessoas, sossego e organização condominial.

A corte considerou que operações realizadas por plataformas digitais não se confundem necessariamente com a locação residencial tradicional disciplinada pela Lei do Inquilinato. No voto vencedor, a ministra Nancy Andrighi observou que a dinâmica prática dessas operações frequentemente se aproxima de modelos de hospedagem de curta permanência, ainda que sem estrutura hoteleira clássica.

Com base nessa leitura, o tribunal concluiu que condomínios residenciais podem exigir aprovação assemblear qualificada para autorizar esse tipo de utilização, aplicando o artigo 1.351 do Código Civil.

A decisão também afasta a ideia de que o simples uso de uma plataforma digital alteraria automaticamente a natureza jurídica da atividade. Para o STJ, o ponto central não é a existência do aplicativo, mas a forma concreta de exploração do imóvel.

O STJ proibiu o Airbnb no Brasil?

Não.

A decisão não torna ilícitas as locações por temporada nem proíbe plataformas como Airbnb no Brasil. O julgamento também não cria uma vedação automática e universal aplicável a todos os condomínios residenciais.

O que o STJ afirmou é que a exploração recorrente de estadias de curta duração pode depender de autorização condominial específica quando houver incompatibilidade com a destinação residencial do edifício.

Na prática, isso significa que diferentes condomínios poderão adotar soluções distintas. Alguns continuarão permitindo operações de short-term rental sem maiores resistências. Outros poderão estabelecer restrições mais severas ou até proibir a atividade, desde que observadas as regras legais e convencionais aplicáveis.

O precedente reforça uma tendência jurisprudencial que já vinha se consolidando nos últimos anos: a ideia de que o aluguel por temporada em plataformas digitais não pode ser analisado exclusivamente sob a ótica do direito individual do proprietário, ignorando os efeitos coletivos produzidos dentro do condomínio.

A discussão sobre Airbnb é apenas contratual?

Não.

A controvérsia possui dimensão muito mais ampla e envolve temas de direito civil, direito condominial, urbanístico, regulatório e até concorrencial.

Parte da discussão jurídica decorre justamente da dificuldade de enquadrar determinadas operações dentro das categorias tradicionais do direito brasileiro. Em muitos casos, a atividade não se encaixa perfeitamente nem como locação residencial clássica, nem como hospedagem hoteleira típica.

Além disso, existem diferenças relevantes entre situações muito distintas que acabam sendo frequentemente tratadas sob a mesma expressão genérica “Airbnb”.

Não é juridicamente equivalente:

• um proprietário que eventualmente loca seu imóvel durante viagens;
• um investidor que explora diversas unidades de forma profissional;
• um apartamento utilizado quase exclusivamente para estadias de curtíssima duração;
• um empreendimento concebido desde a origem para exploração turística;
• ou estruturas híbridas, como branded residences, condo-hotéis e serviced apartments.

O próprio STJ indicou que a análise deve considerar a realidade concreta da operação e os impactos efetivamente produzidos sobre a finalidade residencial do condomínio.

O que muda para condomínios?

A decisão tende a aumentar significativamente a importância da governança condominial e da redação das convenções de condomínio.

A partir desse precedente, cresce a relevância prática de cláusulas relacionadas à destinação do edifício, controle de acesso, circulação de hóspedes, regras de segurança e utilização econômica das unidades.

Também deve haver aumento de disputas envolvendo assembleias, quóruns qualificados e interpretação de convenções antigas que foram elaboradas antes da expansão das plataformas digitais de short-term rental.

Em muitos condomínios brasileiros — especialmente em regiões turísticas — existe uma diferença importante entre a prática efetivamente tolerada ao longo dos anos e a real segurança jurídica dessa tolerância.

Não é incomum encontrar edifícios nos quais a locação por temporada ocorre de forma disseminada há bastante tempo, sem que exista autorização expressa na convenção condominial. Em cenários assim, mudanças de administração, conflitos internos ou aumento da pressão de moradores podem alterar significativamente a postura do condomínio.

A decisão do STJ tende a fortalecer juridicamente movimentos de restrição ou regulamentação mais rígida dessas operações.

O que muda para investidores e compradores de imóveis?

O precedente aumenta a relevância da due diligence condominial em operações imobiliárias voltadas para renda com locação de curta duração.

Até recentemente, muitos investidores concentravam a análise jurídica em matrícula, ônus reais, regularidade registral, situação fiscal e documentação do vendedor. A partir da consolidação desse entendimento do STJ, passa a ser ainda mais importante avaliar a realidade condominial concreta do imóvel.

Isso inclui análise da convenção, atas de assembleia, regulamentos internos, histórico de conflitos relacionados a Airbnb e grau de tolerância prática do condomínio em relação a operações de short-term rental.

O tema ganha relevância especial em mercados como Rio de Janeiro, São Paulo e destinos turísticos do Nordeste, onde parte relevante das aquisições imobiliárias envolve expectativa de exploração econômica por locações de curta duração.

Também tende a crescer a importância da análise jurídica preventiva em empreendimentos híbridos, branded residences, condo-hotéis e projetos imobiliários vendidos com discurso comercial associado à renda de locação.

A decisão encerra a discussão?

Não.

Embora o julgamento da Segunda Seção tenha forte peso jurisprudencial, a controvérsia está longe de ser completamente encerrada.

A própria votação no STJ foi dividida, com divergências relevantes entre os ministros sobre os limites da autonomia condominial e do direito de propriedade.

Além disso, a aplicação concreta do precedente continuará dependendo de fatores como:

• redação específica da convenção;
• características do empreendimento;
• intensidade da atividade;
• modelo operacional utilizado;
• existência de serviços associados;
• histórico do condomínio;
• e dinâmica prática da ocupação das unidades.

O tema também pode continuar evoluindo legislativamente e jurisprudencialmente nos próximos anos, especialmente diante do crescimento do mercado de short-term rentals no Brasil.

Conclusão

A decisão da Segunda Seção do STJ representa um marco importante na evolução da jurisprudência brasileira sobre Airbnb e locações de curta duração em condomínios residenciais.

O tribunal não proibiu plataformas digitais de hospedagem nem eliminou a possibilidade de exploração econômica de imóveis residenciais por temporada. Contudo, reforçou o entendimento de que esse tipo de atividade pode exigir compatibilidade com a destinação residencial do edifício e autorização adequada da coletividade condominial.

Para proprietários, investidores e compradores, o precedente aumenta a importância da análise preventiva da convenção condominial, da governança do edifício e do risco regulatório associado à atividade.