Terrenos de marinha no Brasil

Introdução

A aquisição de imóveis litorâneos no Brasil frequentemente envolve um tema pouco conhecido por compradores estrangeiros: os chamados terrenos de marinha e imóveis foreiros.

Determinados imóveis localizados em áreas costeiras brasileiras podem estar submetidos a um regime patrimonial específico, distinto da propriedade imobiliária privada tradicional.

Isso pode impactar custos da operação, transferências futuras, regularidade documental, auditoria jurídica, sucessão patrimonial, financiamento e estruturação do investimento.

Em operações internacionais, investidores estrangeiros podem descobrir apenas em estágio avançado da negociação que o imóvel possui aforamento ou está situado em área classificada como terreno de marinha.

Esse ponto exige atenção porque o regime jurídico aplicável envolve características históricas, registrais e administrativas próprias, frequentemente mal compreendidas no mercado imobiliário.

O que são terrenos de marinha

Terrenos de marinha são bens da União previstos no artigo 20 da Constituição Federal e disciplinados principalmente pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946.

De forma simplificada, correspondem a áreas localizadas na costa brasileira, margens sujeitas à influência de marés, ilhas costeiras, estuários e determinadas regiões ribeirinhas afetadas pelo regime de marés.

A definição técnica utiliza como referência histórica a chamada linha do preamar médio de 1831, a partir da qual se mede a faixa de 33 metros em direção ao continente.

Apesar do nome, o conceito não se limita à faixa de areia da praia.

Conforme a localização e a evolução urbana da região, o regime pode alcançar bairros inteiros, áreas urbanas valorizadas, terrenos aterrados, regiões portuárias, marinas, condomínios costeiros e imóveis residenciais de alto padrão.

Em cidades costeiras como Rio de Janeiro, Florianópolis, Recife e Salvador, existem diversos imóveis submetidos total ou parcialmente a esse regime patrimonial federal.

Terreno de marinha não significa, por si só, irregularidade. Significa que o imóvel pode estar sujeito a um regime jurídico e patrimonial específico.

Aforamento, ocupação e propriedade plena

Um dos principais problemas em operações imobiliárias costeiras é a confusão entre terreno de marinha, aforamento, ocupação e propriedade plena.

Esses conceitos não são equivalentes.

O terreno de marinha é a categoria patrimonial da área pertencente à União.

Já o aforamento, também chamado de enfiteuse, é o regime pelo qual o titular do domínio direto transfere ao particular o domínio útil do imóvel.

Conforme o caso, o domínio direto pode pertencer à União, ao Município ou, em hipóteses específicas, a outro titular do domínio direto.

Nesse cenário, o particular pode usar, explorar, vender e transmitir o imóvel; existe matrícula imobiliária regular; o imóvel pode circular economicamente; mas permanecem obrigações patrimoniais relacionadas ao domínio direto.

O domínio útil não deve ser confundido com mera posse precária. Trata-se de um direito real com características próprias.

Há ainda situações de ocupação, em que existe autorização administrativa de uso da área sem aforamento formal.

Essa distinção é relevante porque os custos patrimoniais podem variar, o grau de segurança jurídica é diferente, a regularização documental muda conforme o regime e financiamentos ou auditorias jurídicas podem sofrer impactos distintos.

O que é um imóvel foreiro

Imóvel foreiro é aquele submetido ao regime de aforamento ou enfiteuse.

Na prática, isso significa que o titular do domínio direto mantém determinados direitos patrimoniais sobre o terreno, o particular detém o domínio útil, podem existir receitas patrimoniais periódicas, como foro anual, e determinadas transferências podem gerar incidência de laudêmio.

Embora o instituto tenha origem histórica antiga, ele continua presente em parte relevante do mercado imobiliário brasileiro, especialmente em regiões costeiras e cidades históricas.

Em muitos casos, compradores estrangeiros adquirem imóveis foreiros sem perceber inicialmente que existe relação patrimonial paralela envolvendo União, Município ou outro titular do domínio direto.

Laudêmio, foro e taxa de ocupação

O laudêmio é uma receita patrimonial devida ao titular do domínio direto em determinadas transferências onerosas de imóveis foreiros.

Conforme a origem da enfiteuse, o valor pode ser devido à União, nos casos envolvendo terrenos de marinha federais, ao Município, em enfiteuses municipais, ou, em hipóteses específicas, a outro titular do domínio direto.

Em alguns municípios, como ocorre em determinadas situações no Rio de Janeiro, também existem imóveis foreiros ao Município, com cobrança municipal de foro e laudêmio.

Em termos gerais, o laudêmio costuma incidir em operações de compra e venda, tende a ser devido pelo transmitente ou vendedor e a alocação econômica do custo pode ser negociada contratualmente entre as partes.

O cálculo varia conforme o regime jurídico aplicável e o titular do domínio direto, frequentemente considerando o valor do terreno foreiro e excluindo determinadas benfeitorias.

Além do laudêmio, o imóvel pode estar sujeito a foro anual, taxa de ocupação e obrigações cadastrais perante órgãos públicos competentes, como a Secretaria do Patrimônio da União ou Municípios.

Na prática imobiliária, inconsistências cadastrais ou patrimoniais podem gerar exigências adicionais em cartório, atrasos em escrituras, pendências registrais, entraves bancários e dificuldades em operações internacionais.

Também é comum que compradores estrangeiros desconheçam a necessidade de emissão da Certidão Autorizativa de Transferência, documento frequentemente exigido em operações envolvendo imóveis foreiros da União.

Estrangeiros podem comprar imóveis foreiros no Brasil?

Em regra, sim.

Estrangeiros podem adquirir imóveis localizados em terrenos de marinha ou submetidos a regime de aforamento, observadas as exigências legais aplicáveis ao caso concreto.

Isso, contudo, não elimina a necessidade de análise regulatória e documental adequada.

Conforme a operação, pode ser necessário avaliar regularidade perante a Secretaria do Patrimônio da União, histórico registral, restrições urbanísticas, passivos ambientais, estrutura societária utilizada pelo investidor, conformidade cambial, origem internacional de recursos e documentação estrangeira.

Em operações envolvendo estrangeiros não residentes, também é comum haver exigências adicionais relacionadas a prevenção à lavagem de dinheiro, identificação de beneficiário final, apostila, tradução juramentada, procurações internacionais e comprovação de origem de recursos.

Os principais riscos jurídicos em imóveis costeiros

Um dos erros mais comuns em aquisições de imóveis litorâneos é presumir que a matrícula, isoladamente, resolve toda a análise dominial.

Em muitos imóveis costeiros, a auditoria jurídica precisa ir além do Registro de Imóveis.

Uma revisão jurídica adequada frequentemente envolve análise da cadeia dominial, situação cadastral perante a Secretaria do Patrimônio da União ou Municípios, verificação de foro, laudêmio ou taxa de ocupação, compatibilidade entre registro e ocupação física, certidões fiscais, regularidade urbanística, passivos ambientais, histórico de aterros, averbações pendentes e conformidade documental da construção.

Também não são incomuns divergências de metragem, ampliações não averbadas, inconsistências cadastrais antigas, registros históricos incompletos e problemas de regularização perante órgãos municipais ou federais.

Para investidores estrangeiros, esses riscos tendem a ser mais sensíveis porque podem afetar sucessão internacional, revenda futura, financiamento, estruturação patrimonial, governança familiar e regularização de investimentos no Brasil.

Auditoria jurídica em imóveis de praia exige análise especializada

Em operações internacionais, a análise preventiva costuma ser mais relevante do que a própria assinatura da escritura.

Isso ocorre porque muitos problemas relacionados a terrenos de marinha não aparecem claramente em anúncios imobiliários, podem ser ignorados por intermediários comerciais, surgem apenas em fases avançadas do fechamento ou se tornam visíveis somente em revisões documentais aprofundadas.

Conforme o caso concreto, a auditoria jurídica pode envolver interação com Registro de Imóveis, tabelionatos, Prefeitura, Secretaria do Patrimônio da União, órgãos ambientais, bancos e estruturas societárias nacionais ou estrangeiras.

Em determinadas operações, também é necessário coordenar regularização cambial, planejamento sucessório, governança patrimonial, estruturação societária e residência fiscal do investidor.

FAQ

Estrangeiros podem comprar imóveis foreiros no Brasil?

Sim. Em regra, estrangeiros podem adquirir imóveis foreiros e imóveis situados em terrenos de marinha, desde que observadas as exigências legais, registrais, fiscais e documentais aplicáveis.

Terreno de marinha significa imóvel irregular?

Não. Terreno de marinha não significa, por si só, irregularidade. Significa que o imóvel pode estar submetido a regime patrimonial específico.

O que é laudêmio?

Laudêmio é uma receita patrimonial devida ao titular do domínio direto em determinadas transferências onerosas de imóveis foreiros.

Quem paga o laudêmio?

Em regra, o laudêmio é devido pelo transmitente ou vendedor na transferência onerosa, embora a alocação econômica desse custo possa ser negociada contratualmente entre as partes.

Todo imóvel foreiro envolve a União?

Não. Existem imóveis foreiros vinculados à União, Municípios e, em casos específicos, a outros titulares do domínio direto.

A matrícula do imóvel basta para verificar a situação jurídica?

Nem sempre. Em imóveis costeiros, frequentemente é necessária análise complementar perante a Secretaria do Patrimônio da União, Municípios, órgãos ambientais e documentação cadastral histórica.

Conclusão

Dois imóveis localizados na mesma praia podem possuir regimes jurídicos completamente distintos.

Por isso, operações envolvendo terrenos de marinha, imóveis foreiros, áreas costeiras, marinas, imóveis históricos e regiões aterradas devem ser analisadas individualmente.

Especialmente em aquisições internacionais, a avaliação jurídica prévia é parte essencial da segurança patrimonial da operação.