Airbnb et autorisation de la copropriété : l’arrêt du STJ de mai 2026

La portée de l’arrêt de mai 2026 sur les séjours de courte durée

Le 7 mai 2026, la Deuxième Section du Superior Tribunal de Justiça (STJ) a jugé le REsp 2.121.055/MG, sous le rapport de la ministre Nancy Andrighi. Le précédent concerne les contrats atypiques de courte durée dont l’exploitation économique répétée ou la professionnalisation modifie la destination résidentielle du bien. Dans cette situation, le règlement de copropriété doit prévoir cet usage, avec une approbation par les deux tiers des copropriétaires.

Il ne s’agit donc pas d’une obligation générale d’autorisation pour toute annonce sur Airbnb. Le modèle concret d’exploitation, la destination de l’immeuble et les règles de copropriété sont déterminants.

Cette distinction intéresse les propriétaires, les syndics, les gestionnaires de biens, les opérateurs de location et les investisseurs étrangers. Une stratégie de rendement locatif doit être confrontée à la situation juridique réelle de la copropriété.

Qu’a décidé le STJ ?

Le résumé officiel publié dans l’Informativo 889 du STJ distingue ces contrats atypiques de la location résidentielle saisonnière et du contrat d’hébergement hôtelier. L’utilisation d’une plateforme numérique ne suffit pas, à elle seule, à déterminer la catégorie juridique du contrat.

Pour la Cour, l’exploitation répétée ou professionnalisée de ce modèle de courte durée peut faire perdre au bien sa destination résidentielle. L’autorisation correspondante doit alors être prévue dans le règlement de copropriété, approuvé à la majorité des deux tiers, conformément à l’article 1.351 du Code civil brésilien.

La question dépasse ainsi le seul droit individuel de propriété : elle concerne également la sécurité, la tranquillité, la circulation des occupants et l’organisation des parties communes.

Le STJ a-t-il interdit Airbnb au Brésil ?

Non. Le précédent ne rend pas illicites les plateformes numériques et ne crée pas une interdiction automatique de toute location saisonnière.

Une location occasionnelle, une exploitation professionnelle de plusieurs unités et un projet conçu pour accueillir des séjours touristiques ne doivent pas être assimilés sans examen. La simple présence d’une annonce sur une plateforme ne permet pas de conclure que l’usage résidentiel a été modifié.

Les solutions peuvent donc varier selon les caractéristiques du bien, le fonctionnement réel de l’activité et les règles applicables à la copropriété. Les restrictions comme les autorisations doivent être analysées dans leur contexte juridique.

La discussion sur Airbnb est-elle uniquement contractuelle ?

Non. Elle implique le droit de la copropriété, la qualification des contrats, l’usage autorisé du bien et, selon le projet, les règles urbanistiques ou administratives pertinentes.

Les modèles économiques ne correspondent pas toujours aux catégories classiques. L’analyse doit notamment distinguer :

• la location occasionnelle pendant l’absence du propriétaire ;
• l’exploitation professionnelle et répétée d’une ou de plusieurs unités ;
• l’utilisation presque exclusive du bien pour de très courts séjours ;
• les immeubles conçus dès l’origine pour l’accueil touristique ;
• les projets hybrides, résidences de marque, condo-hôtels et appartements avec services.

Ces distinctions permettent de confronter le projet de l’investisseur à la destination autorisée de l’immeuble, sans présumer que toute activité de courte durée constitue une location ordinaire ou une activité hôtelière.

Qu’est-ce qui change pour les copropriétés ?

Le précédent renforce l’importance de la gouvernance et de la rédaction du règlement de copropriété. Les clauses de destination, les règles d’accès et de sécurité, les décisions d’assemblée et les conditions d’utilisation des unités doivent être examinées ensemble.

Il peut exister un décalage entre une pratique tolérée depuis plusieurs années et une autorisation formellement adoptée. La tolérance observée ne constitue pas, à elle seule, une garantie de pérennité de l’exploitation.

Un changement de syndic, des conflits internes ou une nouvelle décision d’assemblée peuvent faire apparaître ce décalage. Il faut donc vérifier la validité des décisions, les majorités applicables et la compatibilité entre les documents de la copropriété et sa pratique.

Qu’est-ce qui change pour les investisseurs et les acquéreurs ?

La due diligence doit couvrir à la fois le titre de propriété et la possibilité juridique d’exploiter le bien selon le modèle envisagé. Une acquisition régulière n’établit pas automatiquement que l’activité locative projetée est autorisée.

Outre la matricule, les charges réelles, la situation fiscale et les documents du vendeur, il convient de réunir :

• le règlement de copropriété et ses modifications ;
• les procès-verbaux d’assemblée relatifs aux séjours de courte durée ;
• le règlement intérieur et les procédures d’accès ;
• l’historique des litiges, notifications et sanctions ;
• les éléments permettant de distinguer autorisation formelle et simple tolérance ;
• la description des services, de la rotation des occupants et de l’exploitation prévue.

Ces précautions sont particulièrement utiles lorsque le prix d’acquisition repose sur une projection de revenus locatifs, notamment dans les marchés touristiques de Rio de Janeiro et du Nordeste ou dans les projets hybrides, résidences de marque et condo-hôtels. Les promesses commerciales doivent être comparées aux documents et aux usages effectivement autorisés.

La décision clôt-elle la discussion ?

Non. Le précédent de mai 2026 doit être distingué du thème répétitif 1443 du STJ. Au 16 septembre 2026, sa fiche officielle indique une procédure affectée à la Deuxième Section, sans jugement ni thèse définitive renseignés.

Ce thème porte sur la question de savoir si la clause de destination résidentielle suffit à empêcher les locations de courte durée par plateformes numériques, même sans interdiction expresse. La fiche signale la suspension des procédures pendantes portant sur la même question juridique. Cette suspension procédurale ne constitue pas une interdiction générale d’Airbnb.

L’analyse doit donc tenir compte de l’évolution de cette procédure, du règlement de copropriété, du modèle d’exploitation et des circonstances du bien. Le jugement du REsp 2.121.055/MG ne doit pas être présenté comme une thèse répétitive déjà fixée dans le thème 1443.

Conclusion

Pour un investissement destiné aux séjours de courte durée, la question centrale n’est pas seulement de savoir si Airbnb est utilisé, mais si le modèle d’exploitation est compatible avec la destination et les autorisations de la copropriété.

Une analyse préalable permet d’identifier les restrictions, les autorisations nécessaires et les risques susceptibles d’affecter les revenus attendus. Elle doit associer l’examen du titre, des documents de copropriété, de la pratique de l’immeuble et de l’état de la jurisprudence.

Pour le panorama des autres précédents et leurs différences, consultez notre guide général sur le STJ et Airbnb au Brésil.