Le STJ définit que Airbnb en copropriété résidentielle dépend de l’approbation de l’assemblée

Le STJ définit que Airbnb en copropriété résidentielle dépend de l’approbation de l’assemblée

La Deuxième Section du STJ consolide sa position sur les locations de courte durée sur des plateformes numériques

La Deuxième Section du Superior Tribunal de Justiça a décidé, en mai 2026, que l’utilisation récurrente de biens immobiliers résidentiels pour des séjours de courte durée via des plateformes comme Airbnb dépend d’une autorisation de la copropriété approuvée par un quorum qualifié des deux tiers des copropriétaires.

Le jugement représente l’un des précédents les plus importants jamais produits par le STJ sur les short-term rentals dans les copropriétés résidentielles et tend à impacter directement les propriétaires, les investisseurs immobiliers, les syndics, les administrateurs, les opérateurs de location saisonnière et les acheteurs étrangers de biens immobiliers au Brésil.

La décision a été rendue dans le jugement du REsp 2.121.055, sous la relatoriat de la ministre Nancy Andrighi. Selon l’entendement majoritaire, l’exploitation économique récurrente de séjours de courte durée peut dépasser les limites de l’usage strictement résidentiel de l’unité et affecter la dynamique collective de la copropriété.

Qu’a décidé le STJ ?

Le STJ a considéré que l’utilisation fréquente d’unités résidentielles pour des hébergements de courte durée peut dénaturer la finalité strictement résidentielle de l’immeuble, notamment lorsqu’il y a une forte rotation des utilisateurs et une exploitation économique continue de l’activité.

Pour la majorité de la Deuxième Section, la discussion ne porte pas simplement sur le droit individuel de propriété, mais aussi sur les impacts collectifs produits sur la sécurité, la circulation des personnes, la tranquillité et l’organisation de la copropriété.

La Cour a considéré que les opérations réalisées par des plateformes numériques ne se confondent pas nécessairement avec la location résidentielle traditionnelle réglementée par la loi sur les baux. Dans le vote majoritaire, la ministre Nancy Andrighi a observé que la dynamique pratique de ces opérations s’approche fréquemment des modèles d’hébergement de courte durée, même sans structure hôtelière classique.

Sur la base de cette lecture, le tribunal a conclu que les copropriétés résidentielles peuvent exiger une approbation en assemblée qualifiée pour autoriser ce type d’utilisation, en application de l’article 1.351 du Code civil.

La décision écarte également l’idée que la simple utilisation d’une plateforme numérique modifierait automatiquement la nature juridique de l’activité. Pour le STJ, le point central n’est pas l’existence de l’application, mais la forme concrète d’exploitation du bien.

Le STJ a-t-il interdit Airbnb au Brésil ?

Non.

La décision ne rend pas illicites les locations saisonnières ni n’interdit des plateformes comme Airbnb au Brésil. Le jugement ne crée pas non plus une interdiction automatique et universelle applicable à toutes les copropriétés résidentielles.

Ce que le STJ a affirmé, c’est que l’exploitation récurrente de séjours de courte durée peut dépendre d’une autorisation spécifique de la copropriété lorsqu’il y a incompatibilité avec la destination résidentielle de l’immeuble.

Dans la pratique, cela signifie que différentes copropriétés pourront adopter des solutions distinctes. Certaines continueront à permettre les opérations de short-term rental sans grande résistance. D’autres pourront établir des restrictions plus sévères ou même interdire l’activité, dans le respect des règles légales et conventionnelles applicables.

Le précédent renforce une tendance jurisprudentielle qui se consolidait déjà ces dernières années : l’idée que la location saisonnière sur des plateformes numériques ne peut pas être analysée exclusivement sous l’angle du droit individuel du propriétaire, en ignorant les effets collectifs produits au sein de la copropriété.

La discussion sur Airbnb est-elle uniquement contractuelle ?

Non.

La controverse a une dimension bien plus large et implique des questions de droit civil, de droit de la copropriété, d’urbanisme, de réglementation et même de concurrence.

Une partie de la discussion juridique découle précisément de la difficulté à classer certaines opérations dans les catégories traditionnelles du droit brésilien. Dans de nombreux cas, l’activité ne rentre parfaitement ni dans la catégorie de la location résidentielle classique, ni dans celle de l’hébergement hôtelier typique.

Par ailleurs, il existe des différences importantes entre des situations très distinctes qui finissent souvent par être traitées sous la même expression générique « Airbnb ».

Les situations suivantes ne sont pas juridiquement équivalentes :

• un propriétaire qui loue occasionnellement son bien pendant ses voyages ;
• un investisseur qui exploite plusieurs unités de manière professionnelle ;
• un appartement utilisé quasi exclusivement pour des séjours de très courte durée ;
• un projet conçu dès l’origine pour l’exploitation touristique ;
• ou des structures hybrides, comme des branded residences, des condo-hôtels et des serviced apartments.

Le STJ lui-même a indiqué que l’analyse doit prendre en compte la réalité concrète de l’opération et les impacts effectivement produits sur la finalité résidentielle de la copropriété.

Qu’est-ce qui change pour les copropriétés ?

La décision tend à augmenter significativement l’importance de la gouvernance de la copropriété et de la rédaction des règlements de copropriété.

À partir de ce précédent, la pertinence pratique des clauses liées à la destination de l’immeuble, au contrôle d’accès, à la circulation des hôtes, aux règles de sécurité et à l’utilisation économique des unités s’accroît.

Il devrait également y avoir une augmentation des litiges portant sur les assemblées, les quorums qualifiés et l’interprétation des règlements anciens qui ont été élaborés avant l’expansion des plateformes numériques de short-term rental.

Dans de nombreuses copropriétés brésiliennes — notamment dans les régions touristiques — il existe une différence importante entre la pratique effectivement tolérée au fil des années et la sécurité juridique réelle de cette tolérance.

Il n’est pas rare de trouver des immeubles dans lesquels la location saisonnière est pratiquée de manière généralisée depuis longtemps, sans qu’il existe d’autorisation expresse dans le règlement de copropriété. Dans de tels scénarios, des changements de gestion, des conflits internes ou une pression accrue des résidents peuvent modifier significativement la position de la copropriété.

La décision du STJ tend à renforcer juridiquement les mouvements de restriction ou de réglementation plus stricte de ces opérations.

Qu’est-ce qui change pour les investisseurs et acheteurs de biens immobiliers ?

Le précédent augmente l’importance de la due diligence de la copropriété dans les opérations immobilières destinées aux revenus de location de courte durée.

Jusqu’à récemment, de nombreux investisseurs concentraient l’analyse juridique sur la matricule, les charges réelles, la régularité foncière, la situation fiscale et la documentation du vendeur. À partir de la consolidation de cet entendement du STJ, il devient encore plus important d’évaluer la réalité concrète de la copropriété du bien.

Cela inclut l’analyse du règlement, des procès-verbaux d’assemblée, des règlements intérieurs, de l’historique des conflits liés à Airbnb et du degré de tolérance pratique de la copropriété vis-à-vis des opérations de short-term rental.

Le sujet prend une importance particulière dans des marchés comme Rio de Janeiro, São Paulo et les destinations touristiques du Nordeste, où une part importante des acquisitions immobilières implique une attente d’exploitation économique par des locations de courte durée.

L’importance de l’analyse juridique préventive dans les projets hybrides, les branded residences, les condo-hôtels et les projets immobiliers vendus avec un discours commercial associé aux revenus de location devrait également croître.

La décision clôt-elle la discussion ?

Non.

Bien que le jugement de la Deuxième Section ait un fort poids jurisprudentiel, la controverse est loin d’être complètement clôturée.

Le vote lui-même au STJ a été divisé, avec des divergences importantes entre les ministres sur les limites de l’autonomie de la copropriété et du droit de propriété.

Par ailleurs, l’application concrète du précédent continuera de dépendre de facteurs tels que :

• la rédaction spécifique du règlement ;
• les caractéristiques du projet ;
• l’intensité de l’activité ;
• le modèle opérationnel utilisé ;
• l’existence de services associés ;
• l’historique de la copropriété ;
• et la dynamique pratique de l’occupation des unités.

Le sujet peut également continuer à évoluer sur le plan législatif et jurisprudentiel dans les prochaines années, notamment face à la croissance du marché des short-term rentals au Brésil.

Conclusion

La décision de la Deuxième Section du STJ représente un moment important dans l’évolution de la jurisprudence brésilienne sur Airbnb et les locations de courte durée dans les copropriétés résidentielles.

Le tribunal n’a pas interdit les plateformes numériques d’hébergement ni supprimé la possibilité d’exploitation économique de biens résidentiels en location saisonnière. Il a cependant renforcé l’idée que ce type d’activité peut nécessiter une compatibilité avec la destination résidentielle de l’immeuble et une autorisation adéquate de la collectivité de la copropriété.

Pour les propriétaires, les investisseurs et les acheteurs, le précédent renforce l’importance de l’analyse préventive du règlement de copropriété, de la gouvernance de l’immeuble et du risque réglementaire associé à l’activité.