La résidence fondée sur un investissement immobilier au Brésil relève de règles migratoires spécifiques et ne découle pas automatiquement du simple achat d’un bien dans le pays. L’acquisition immobilière et l’autorisation de résidence sont deux opérations liées sur le plan juridique, mais distinctes : un étranger peut acheter un immeuble urbain au Brésil sans devenir résident, tandis que l’utilisation de cet achat comme fondement migratoire dépend du régime particulier prévu par la résolution normative nº 36/2018 du Conseil national de l’immigration (CNIg).
Pour l’investisseur étranger, le montant minimum est un point de départ, mais ne résume pas l’analyse. L’autorisation dépend aussi de la provenance extérieure des fonds, du mode d’acquisition, des documents immobiliers et bancaires, de la situation du bien au registre foncier et du respect des exigences migratoires applicables. Si la résidence est l’un des objectifs de l’opération, ces aspects doivent être coordonnés avant la signature et le transfert des sommes.
À la date de cette révision, la réglementation exige un investissement d’au moins 1 000 000 de reais brésiliens (R$) dans un bien immobilier urbain. Pour les biens situés dans les régions Nord et Nord-Est, elle permet une réduction pouvant atteindre 30 %, soit un investissement minimum de 700 000 R$.
Règle applicable et traitement de la demande
L’autorisation de résidence fondée sur un investissement immobilier est principalement régie par la résolution normative CNIg nº 36/2018, modifiée ensuite par les résolutions normatives CNIg/MJSP nº 46/2021 et nº 49/2024. Elle vise la personne physique étrangère qui souhaite investir dans l’immobilier au Brésil avec des fonds personnels de provenance extérieure.
Les demandes de résidence fondées sur un investissement sont déposées auprès du ministère brésilien de la Justice et de la Sécurité publique au moyen de la plateforme MigranteWeb. Pour l’intéressé qui se trouve hors du pays, la réglementation prévoit une autorisation préalable de résidence destinée à permettre la délivrance d’un visa temporaire. Pour celui qui se trouve déjà au Brésil, la RN nº 36 admet une demande d’autorisation de résidence présentée dans le pays, sous réserve de fournir les pièces requises.
Cette différence de procédure ne change pas l’essentiel : la résidence dépend d’une opération immobilière répondant aux conditions migratoires dès sa conception. L’achat ne remplace pas, à lui seul, la demande administrative et ne dispense pas de l’enregistrement migratoire ultérieur auprès de la Police fédérale brésilienne, lorsqu’il est requis.
Montant minimum requis
À la date de cette révision, le minimum est de 1 000 000 R$ pour les immeubles urbains situés dans les régions Sud, Sud-Est et Centre-Ouest. Dans les régions Nord et Nord-Est, la réglementation permet une réduction pouvant atteindre 30 %, de sorte que le minimum peut être ramené à 700 000 R$.
Le montant pertinent n’est pas simplement le prix affiché par le vendeur. L’investissement doit être effectivement établi au moyen des pièces relatives à l’acquisition et du circuit financier correspondant. L’acompte, les versements échelonnés, le financement et les autres modalités de paiement doivent donc être analysés au regard de l’opération envisagée.
Immeuble achevé ou en construction
La réglementation admet aussi bien les immeubles achevés que ceux en cours de construction.
Pour un immeuble achevé, la preuve repose généralement sur les pièces du registre immobilier établissant la propriété du bien et sa situation auprès du Registre des immeubles (Registro de Imóveis). Pour un immeuble en construction, l’examen peut porter sur la promesse de vente, les documents de l’opération de promotion immobilière, le permis de construire, le dossier d’enregistrement de cette opération (memorial de incorporação) et la preuve du transfert international de capitaux destiné à l’acquisition ou au versement de l’acompte.
Cette différence importe car, pour un bien acheté sur plan, la stratégie migratoire dépend non seulement du prix convenu, mais aussi de la régularité de l’opération de promotion immobilière, du mode de paiement et des pièces disponibles lors du dépôt de la demande. Il faut donc prévoir le lien entre achat et résidence avant de signer, et non seulement une fois l’opération achevée.
Plusieurs immeubles, indivision et financement
La RN nº 36 permet de réunir plusieurs immeubles dans un même investissement, à condition que la somme des valeurs retenues pour la demande atteigne le minimum applicable. Cette possibilité peut être utile si l’investisseur souhaite répartir son patrimoine entre différentes unités ou combiner des biens destinés à des usages distincts.
L’acquisition en indivision est également admise, sous une condition importante : chaque personne qui entend invoquer l’achat comme fondement de sa propre résidence doit avoir personnellement investi le montant minimum exigé. Le prix global d’un bien acheté par deux ou plusieurs personnes ne peut donc pas être simplement partagé comme si la condition migratoire s’appliquait collectivement.
Le financement immobilier, quant à lui, n’est admis que pour la fraction dépassant le minimum réglementaire. Le montant minimum doit être justifié en tant qu’investissement réalisé avec des fonds personnels de provenance extérieure. Ce point doit être coordonné avec le calendrier des paiements, le contrat, l’établissement financier et les documents qui seront présentés au ministère de la Justice et de la Sécurité publique.
Le bien doit être situé en zone urbaine
Oui. Le régime prévu par la RN nº 36 repose sur l’acquisition d’un bien immobilier situé en zone urbaine. Les immeubles ruraux, exploitations agricoles et terres destinées à l’agriculture relèvent d’un régime propre et sont soumis à des restrictions spécifiques lorsqu’un étranger souhaite les acheter ou les louer à long terme.
Un achat rural ne doit donc pas être assimilé à l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un autre immeuble urbain à des fins migratoires. Lorsque le bien recherché se trouve en zone rurale, l’analyse doit commencer par le régime foncier applicable aux étrangers, et non par la RN nº 36.
Provenance extérieure des fonds et cohérence des opérations de change
La réglementation exige des fonds personnels de provenance extérieure. Cette condition rend essentielle la cohérence entre l’identité du propriétaire des fonds, le virement international, l’établissement financier, le contrat d’achat, l’acte authentique de vente, l’inscription individuelle du bien au registre immobilier (matrícula) et les autres documents de l’opération.
Des paiements effectués par des tiers sans justification suffisante, des virements déclarés pour un objet incompatible, l’absence de pièces retraçant le circuit financier ou des divergences entre l’expéditeur des fonds et l’acquéreur du bien peuvent soulever des difficultés dans la procédure migratoire comme dans les relations avec la banque.
Dans de telles opérations, il ne suffit pas de faire parvenir l’argent au Brésil. Le mode d’entrée des fonds doit traduire la même opération juridique que l’acquisition. Lorsque résidence et investissement vont de pair, la structure des opérations de change doit être définie avant le transfert des sommes.
Acquisition en nom propre ou par une société brésilienne
L’autorisation de résidence au titre d’un investissement immobilier a été conçue pour la personne physique étrangère qui investit ses fonds personnels de provenance extérieure. L’achat directement au nom de l’investisseur correspond donc le plus clairement au dispositif de la RN nº 36, sous réserve de remplir toutes les autres conditions.
L’acquisition par une société brésilienne peut être parfaitement légitime et même, selon le projet, mieux adaptée aux objectifs sociétaires, patrimoniaux, successoraux ou fiscaux. Elle ne doit cependant pas être présumée équivalente à l’achat par la personne physique aux fins de la résidence immobilière.
Lorsqu’une personne morale brésilienne doit devenir propriétaire du bien, le fondement migratoire peut relever d’autres régimes, notamment de l’investissement dans une entreprise brésilienne ou de l’exercice de fonctions d’administration. Si la résidence est l’un des objectifs du projet, le choix de l’acquéreur doit précéder l’achat.
Atteindre le montant minimum ne garantit pas une décision favorable
Le respect du minimum requis est nécessaire, mais ne fait pas de l’autorisation de résidence une conséquence automatique de l’achat.
Le ministère de la Justice et de la Sécurité publique examine les pièces relatives à l’investissement, la provenance extérieure des fonds, la situation de l’immeuble, la cohérence du circuit financier et les documents personnels exigés par la réglementation. La RN nº 36 elle-même permet à l’administration de procéder à des vérifications pour s’assurer que l’investissement a effectivement été réalisé.
C’est pourquoi deux achats d’un même montant peuvent aboutir à des résultats migratoires différents. L’examen ne porte pas uniquement sur le prix du bien : il tient aussi compte de la manière dont l’opération a été structurée et documentée.
Durée, maintien et continuité de la résidence
L’autorisation initiale de résidence fondée sur un investissement immobilier est accordée pour quatre ans, tant dans la procédure d’autorisation préalable applicable aux personnes à l’étranger que pour la demande présentée par une personne se trouvant déjà au Brésil.
Pendant cette période, la RN nº 36 impose une présence physique particulière : l’investisseur doit séjourner sur le territoire brésilien pendant au moins 14 jours, consécutifs ou non, au cours de chaque période de deux ans calculée à partir de son enregistrement auprès de la Police fédérale. Ce régime ne l’oblige donc pas à centrer toute sa vie au Brésil, mais n’a pas non plus été conçu pour une résidence sans lien effectif avec le pays.
À l’issue de la période initiale, l’autorisation peut être convertie en résidence de durée indéterminée. La réglementation exige notamment, à cette fin, la preuve que les conditions de l’investissement sont maintenues, la carte du Registre national migratoire (CRNM) et les attestations relatives aux antécédents judiciaires couvrant la période de résidence temporaire.
Le maintien de l’investissement ne doit pas être considéré uniquement au moment de cette conversion. Le décret nº 9.199/2017 prévoit la perte de l’autorisation lorsque disparaît le motif ayant justifié son octroi. La vente du bien, le transfert de propriété ou une réorganisation patrimoniale importante peuvent donc avoir des conséquences migratoires et doivent être examinés avant leur mise en œuvre.
La résidence de l’investisseur peut également servir de fondement à des demandes de réunion familiale présentées pour son conjoint, son partenaire de vie, ses enfants et d’autres membres de la famille prévus par la réglementation. Cette procédure obéit à ses propres conditions et reste distincte de l’autorisation de l’investisseur, même si elles peuvent être préparées ensemble.
Audit juridique avant l’achat
Avant d’associer une acquisition immobilière à une demande de résidence, l’investisseur étranger devrait examiner simultanément la sécurité juridique du bien et l’adéquation de l’opération aux exigences migratoires.
La vérification préalable (due diligence) doit porter, selon le cas, sur la fiche individuelle du bien au registre immobilier (matrícula), la chaîne des titres de propriété, les charges, les dettes, la situation juridique des vendeurs, la conformité aux règles d’urbanisme, les documents de l’opération de promotion immobilière, les pouvoirs des représentants, les contrats, la structure de l’acquisition, le circuit des fonds et les pièces nécessaires pour prouver l’investissement.
Cette précaution est particulièrement importante pour les achats sur plan, l’indivision, le financement, les acquisitions de grande valeur ou les opérations réalisées par mandataire. Une structure valable en droit immobilier peut ne pas produire, à elle seule, les justificatifs requis pour atteindre l’objectif migratoire envisagé.
La meilleure démarche consiste donc à traiter l’achat, les opérations de change et la résidence comme les éléments d’un même projet dès le départ.
Questions fréquentes sur la résidence par investissement immobilier
Quel est le montant minimum actuellement exigé ?
Le minimum est de 1 000 000 R$ pour les immeubles urbains situés dans les régions Sud, Sud-Est et Centre-Ouest. Dans les régions Nord et Nord-Est, la réduction prévue par la réglementation permet un investissement minimum de 700 000 R$.
L’achat de n’importe quel immeuble donne-t-il droit à la résidence ?
Non. Le bien doit relever du régime réglementaire et l’opération doit satisfaire aux conditions portant sur le montant, la localisation urbaine, la provenance extérieure des fonds, les documents et la procédure migratoire.
Puis-je acheter un bien sur plan ?
Oui. La RN nº 36 admet les immeubles en construction, mais les documents de l’opération de promotion immobilière, le contrat et la preuve des paiements revêtent une importance particulière dans ce type d’acquisition.
Puis-je réunir plusieurs immeubles pour atteindre le minimum ?
Oui. La réglementation permet d’additionner plusieurs biens, à condition que l’investissement total justifié atteigne le montant minimum applicable.
Puis-je utiliser un financement pour atteindre le minimum ?
Non. Le montant minimum doit être financé par des fonds personnels de provenance extérieure dont l’emploi peut être prouvé. Le financement ne peut porter que sur la fraction du prix dépassant ce montant.
Combien de temps dure la résidence initiale ?
Quatre ans. Après cette période, l’autorisation peut être convertie en résidence de durée indéterminée si les conditions prévues par la réglementation continuent d’être remplies.
Dois-je vivre au Brésil toute l’année ?
Non. La RN nº 36 impose une présence d’au moins 14 jours, consécutifs ou non, au cours de chaque période de deux ans calculée à partir de l’enregistrement auprès de la Police fédérale.
Puis-je vendre l’immeuble après avoir obtenu la résidence ?
La vente peut remettre en cause le fondement migratoire et ne devrait pas intervenir sans analyse préalable. La réglementation exige le maintien des conditions de l’investissement pour convertir la résidence en résidence de durée indéterminée, et le régime général prévoit la perte de l’autorisation lorsque son fondement disparaît.
Ma famille peut-elle également obtenir une résidence ?
Oui, dans plusieurs situations. L’investisseur résident peut être la personne de référence pour une demande de réunion familiale, sous réserve des liens et des conditions prévus par la réglementation propre à cette procédure.
Conclusion
La résidence fondée sur un investissement immobilier est un régime à la rencontre de l’opération patrimoniale et de la procédure migratoire. Atteindre le minimum requis est nécessaire, mais insuffisant : identité du propriétaire, localisation urbaine, provenance extérieure des fonds, documents relatifs au bien, circuit financier et maintien de l’investissement doivent correspondre au fondement de l’autorisation.
À la date de cette révision, la règle exige un investissement minimum de 1 000 000 R$ dans un immeuble urbain situé dans les régions Sud, Sud-Est ou Centre-Ouest, et de 700 000 R$ dans les régions Nord ou Nord-Est. L’autorisation initiale dure quatre ans et suppose une présence d’au moins 14 jours au cours de chaque période de deux ans. Elle peut ensuite être convertie en résidence de durée indéterminée si les conditions réglementaires sont maintenues.
Pour l’investisseur étranger, la question décisive n’est donc pas seulement de choisir le bien à acheter. Il faut organiser l’acquisition de sorte que le contrat, l’inscription au registre immobilier, le virement international et la procédure migratoire soient juridiquement compatibles.
Comment SCCM accompagne les investissements immobiliers liés à un projet de résidence
SCCM conseille les investisseurs étrangers pour coordonner l’acquisition immobilière et la résidence par investissement. Cet accompagnement comprend l’analyse préalable de l’admissibilité au titre de la RN nº 36, l’audit juridique du bien, la structure contractuelle, les documents étrangers, le circuit des opérations de change et le suivi de la procédure migratoire.
Lorsque l’opération comporte aussi des solutions sociétaires, un patrimoine dans plusieurs pays, la famille ou une future résidence fiscale au Brésil, ces aspects peuvent être examinés ensemble avant la signature et le transfert des fonds.