Montant minimum d’investissement pour la résidence par achat immobilier au Brésil

Montant minimum d’investissement pour la résidence par achat immobilier au Brésil

La résidence par investissement immobilier au Brésil dispose de sa propre réglementation migratoire et ne découle pas automatiquement du simple achat d’un bien dans le pays.

Pour les investisseurs étrangers, le point de départ est la valeur minimale prévue par la réglementation. Cependant, l’autorisation de résidence dépend également de l’origine externe des fonds, de la régularité de l’acquisition, de la documentation immobilière, de la justification de change et du respect des exigences migratoires applicables.

À la date de cette révision, la Résolution Normative CNIg n° 36/2018, telle que modifiée ultérieurement, prévoit un investissement immobilier urbain d’au moins R$ 1.000.000,00. Pour les biens situés dans les régions Nord et Nordeste, la norme admet une réduction allant jusqu’à 30 %, soit R$ 700.000,00.

Norme applicable

L’autorisation de résidence par investissement immobilier est réglementée principalement par la Résolution Normative CNIg n° 36/2018, modifiée par des normes ultérieures, notamment la Résolution Normative CNIg/MJSP n° 46/2021 et la Résolution Normative CNIg/MJSP n° 49/2024.

La norme permet l’octroi d’une autorisation de résidence à la personne physique étrangère qui entend, avec des fonds propres d’origine externe, réaliser un investissement immobilier au Brésil.

Au-delà de la réglementation migratoire, l’opération doit être coordonnée avec les règles de change, les exigences bancaires, la documentation foncière, la régularité immobilière et la justification de l’origine des fonds.

Montant minimum exigé

À la date de cette révision, les montants minimums sont :

• R$ 1.000.000,00 pour les biens immobiliers urbains situés dans les régions Sud, Sudeste et Centre-Ouest ;
• R$ 700.000,00 pour les biens immobiliers urbains situés dans les régions Nord et Nordeste, en raison de la réduction allant jusqu’à 30 % prévue par la réglementation.

La réduction applicable au Nord et au Nordeste reflète un choix réglementaire de stimulation de l’investissement immobilier dans ces régions. La valeur pertinente est l’investissement effectivement justifié conformément à la documentation exigée, et non simplement le prix annoncé du bien.

Bien achevé ou en construction

La réglementation admet l’investissement dans un bien achevé et dans un bien en construction.

Pour un bien achevé, la justification implique généralement un document du Registre foncier démontrant la propriété du bien par l’investisseur et une situation foncière compatible avec la demande.

Pour un bien en construction, l’analyse peut exiger un compromis de vente, des documents de la promotion, un permis de construire, un mémorial de promotion enregistré et une déclaration d’un établissement agréé ou enregistré au Brésil auprès de la Banque centrale, attestant le transfert international de capital pour l’acquisition du bien ou pour le paiement d’arrhes d’un montant au moins égal au minimum exigé.

Pour cette raison, dans les biens sur plan, la régularité de la promotion et de la documentation du projet doit être analysée avant de lier l’achat à la stratégie migratoire.

Utilisation de plusieurs biens

La réglementation permet à l’intéressé de justifier l’investissement immobilier par l’acquisition de plusieurs biens, à condition que la somme des biens corresponde au montant minimum exigé pour la région applicable.

Cette possibilité peut être pertinente lorsque l’investisseur étranger envisage de composer l’investissement avec des unités différentes, des biens dans des régions distinctes ou des actifs à finalités complémentaires.

La stratégie doit être analysée avant l’acquisition, notamment pour vérifier la titularité, la documentation, la localisation, les montants effectivement payés et la compatibilité entre les biens choisis et la demande migratoire.

Copropriété

La copropriété exige attention. La norme admet la copropriété, à condition que chaque copropriétaire intéressé ait individuellement investi le montant minimum exigé.

Cela signifie que la valeur globale du bien ne répond pas nécessairement à l’exigence migratoire de tous les copropriétaires. Si deux investisseurs étrangers achètent le même bien, la participation individuelle de chacun doit être suffisante pour respecter le montant minimum applicable.

Ce point doit être pris en compte dans l’acte notarié, la documentation financière et la stratégie migratoire.

Financement immobilier

La réglementation admet un financement pour la partie de la valeur du bien dépassant l’investissement minimum exigé.

En d’autres termes, le montant minimum réglementaire doit être justifié comme investissement réalisé avec des fonds propres d’origine externe. Le financement ne peut être utilisé que pour la valeur dépassant ce minimum.

Pour les investisseurs étrangers, cela exige une coordination entre la banque, le contrat d’achat, la documentation de change, le calendrier de paiement et les documents à présenter dans la demande d’autorisation de résidence.

Le bien doit être urbain

Oui. La résidence par investissement immobilier prévue par la Résolution Normative CNIg n° 36/2018 est structurée autour de l’acquisition d’un bien immobilier urbain.

En règle générale, les biens ruraux, les fermes, les propriétés agricoles et les actifs soumis à des régimes fonciers spécifiques ne relèvent pas de cette modalité migratoire. Les acquisitions rurales par des étrangers obéissent à des règles propres, notamment vis-à-vis de l’INCRA et de la zone frontalière.

Origine externe des fonds

La norme exige que l’investissement soit réalisé avec des fonds propres d’origine externe. Cette exigence rend essentielle la cohérence entre la remise internationale, la documentation bancaire, la titularité de l’investisseur, le contrat d’achat, l’acte notarié, la matricule et les autres documents du bien.

Les paiements parallèles, les remises sans documentation adéquate, le recours informel à des tiers ou l’absence de justification financière peuvent engendrer des difficultés migratoires et bancaires.

La régularité de change doit être planifiée avant la signature et avant la remise des fonds, car les documents financiers peuvent être analysés dans la demande de résidence.

Achat direct par une personne physique

La modalité de résidence par investissement immobilier a été conçue pour la personne physique étrangère qui réalise un investissement immobilier au Brésil avec des fonds propres d’origine externe.

Pour cette raison, l’acquisition directe au nom de la personne physique est généralement la voie la plus alignée avec la logique de la Résolution Normative CNIg n° 36/2018, à condition que les autres exigences soient remplies.

L’achat doit être documenté de manière cohérente, avec un CPF régulier, des documents étrangers adéquats, une justification de la remise, la régularité du bien et l’enregistrement au Registre foncier lorsque applicable.

Achat par une société brésilienne

Lorsque l’acquisition se fait par une société brésilienne, le cadre migratoire peut changer. L’opération peut ne plus relever de la logique spécifique de la résidence par investissement immobilier et s’inscrire dans des hypothèses liées à l’investissement étranger dans une personne morale brésilienne, à la gestion d’entreprise ou à d’autres modalités migratoires.

Cela ne signifie pas que l’achat par une société est inadapté. Il peut être judicieux pour des raisons patrimoniales, sociétaires, successorales ou fiscales. Cependant, la stratégie migratoire doit être analysée séparément avant la définition de la structure.

Le montant minimum ne garantit pas une approbation automatique

Le respect du montant minimum est nécessaire, mais ne garantit pas l’approbation automatique de l’autorisation de résidence.

L’autorité compétente peut analyser la régularité documentaire, l’entrée des fonds, l’origine externe du capital, la situation du bien, la cohérence de la structure, les documents personnels, les antécédents, la durée de séjour et les autres exigences migratoires applicables.

Des documents complémentaires peuvent également être demandés ou des vérifications réalisées pour confirmer la réalité de l’investissement.

Pour cette raison, l’achat doit être planifié comme une opération migratoire et immobilière intégrée, et non seulement comme une acquisition patrimoniale.

Délai et continuité de la résidence

L’autorisation de résidence par investissement immobilier a des délais et des règles de continuité définis par la réglementation applicable. L’investisseur doit respecter les conditions imposées dans l’acte de concession, les exigences d’enregistrement auprès de la Police fédérale et les règles de renouvellement ou de modification du délai de résidence.

La vente du bien ou la modification de la structure de titularité peut avoir des impacts migratoires, selon le moment et la situation de l’investisseur. Ce point doit être analysé avant toute cession ou réorganisation patrimoniale.

Audit juridique avant l’achat

Avant de lier une acquisition immobilière à une demande de résidence, l’investisseur étranger doit réaliser un audit juridique du bien et de l’opération.

L’analyse doit vérifier la matricule, la titularité, les charges, les dettes, la régularité urbanistique, la promotion, les contrats, la documentation de change, l’origine des fonds, la structure d’acquisition et l’adéquation migratoire.

Cette précaution est particulièrement importante dans les biens sur plan, la copropriété, les biens avec financement, les biens de grande valeur et les opérations avec des délais migratoires définis.

FAQ

Quel est le montant minimum actuellement exigé ?

À la date de cette révision, le montant minimum est de R$ 1.000.000,00 pour les biens immobiliers urbains dans les régions Sud, Sudeste et Centre-Ouest, et de R$ 700.000,00 pour les biens immobiliers urbains dans les régions Nord et Nordeste.

La norme admet-elle un bien en construction ?

Oui. La réglementation admet un bien achevé et un bien en construction, à condition que la documentation exigée soit présentée et que l’investissement minimum soit justifié.

Puis-je utiliser plusieurs biens pour atteindre le montant minimum ?

Oui. La réglementation permet la composition de l’investissement par plusieurs biens, à condition que la somme atteigne le montant minimum applicable.

Un financement peut-il être utilisé pour atteindre le montant minimum ?

Non pour le montant minimum exigé. L’investissement minimum doit être justifié avec des fonds propres d’origine externe. Le financement ne peut être utilisé que pour la partie dépassant cette valeur.

Le bien doit-il être urbain ?

Oui. La modalité migratoire est orientée vers l’acquisition de biens immobiliers urbains. Les biens ruraux obéissent à un régime juridique distinct.

L’achat par une société brésilienne suit-il la même règle ?

Pas nécessairement. L’achat par une société brésilienne peut relever d’une autre logique migratoire, liée à l’investissement dans une personne morale ou à l’exercice d’une fonction de gestion. La structure doit être analysée avant l’acquisition.

Le montant minimum garantit-il une autorisation de résidence ?

Non. Le montant minimum est une exigence importante, mais l’autorisation dépend de l’analyse documentaire et migratoire par l’autorité compétente.

Conclusion

Le montant minimum pour la résidence par investissement immobilier au Brésil n’est qu’un des éléments de l’analyse. Au-delà d’atteindre le montant réglementaire, l’investisseur étranger doit justifier l’origine externe des fonds, la régularité de l’acquisition, la documentation du bien, la cohérence de change et le respect des exigences migratoires.

À la date de cette révision, la règle prévoit R$ 1.000.000,00 pour les biens immobiliers urbains dans les régions Sud, Sudeste et Centre-Ouest, et R$ 700.000,00 pour les biens immobiliers urbains dans les régions Nord et Nordeste.

L’achat doit être planifié avant la signature et la remise des fonds, notamment lorsqu’il implique un bien en construction, une copropriété, un financement, une acquisition par une société ou une future vente de l’actif.