Achat sur plan au Brésil

Achat sur plan au Brésil

Réponse directe

Les étrangers peuvent acheter des biens sur plan et des unités dans de nouveaux projets au Brésil, mais ce type d’opération exige une analyse spécifique de la promotion immobilière, du promoteur, du mémorial de promotion enregistré, du contrat, du flux de paiements, des indices de correction, du délai de livraison, du régime de patrimoine d’affectation et des conditions de résiliation.

Contrairement à l’achat d’un bien achevé, l’acheteur assume un risque lié aux travaux, au promoteur, à la documentation et au futur enregistrement de l’unité.

Avant de signer un contrat ou d’envoyer des fonds au Brésil, l’acheteur étranger doit vérifier si la promotion est régulièrement enregistrée au Registre foncier, si le contrat dispose d’un tableau récapitulatif adéquat, s’il y a un patrimoine d’affectation, quelles sont les conséquences d’un retard ou d’une annulation, comment fonctionnera le financement et quels documents seront nécessaires pour l’acte notarié, l’enregistrement, le change, le CPF et la conformité bancaire.

Introduction

Les biens sur plan, les lancements immobiliers et les nouveaux projets attirent les investisseurs étrangers pour différentes raisons : prix d’entrée, attente de valorisation, localisation stratégique, standard de construction, résidences de marque, usage locatif, résidence future ou diversification patrimoniale au Brésil.

Cependant, l’achat sur plan est juridiquement différent de l’achat d’un bien achevé.

Dans l’achat d’un bien achevé, l’acheteur évalue un actif existant. Dans l’achat sur plan, il évalue une promesse de livraison future, liée au promoteur, au projet, à l’enregistrement de la promotion, au contrat et à la capacité d’achèvement des travaux.

Cela ne signifie pas que l’achat sur plan au Brésil est, en soi, inadapté aux étrangers. Dans de nombreux cas, il peut s’agir d’une opportunité légitime. Le point central est que ce type d’acquisition exige un audit juridique propre, différent de celui applicable à l’achat d’un bien déjà achevé.

Qu’est-ce que l’achat sur plan au Brésil ?

L’achat sur plan implique l’acquisition d’une future unité autonome dans un projet encore en construction ou à construire.

En termes pratiques, l’acheteur signe un contrat avec le promoteur, effectue des paiements pendant les travaux et attend l’achèvement du projet pour la livraison ultérieure de l’unité, la régularisation documentaire et l’enregistrement final de la propriété.

Cette opération implique généralement une future unité autonome, un projet non encore achevé, un contrat avec le promoteur, des paiements échelonnés pendant les travaux, une livraison future, l’enregistrement de la promotion, l’individualisation ultérieure de l’unité, l’acte notarié, le contrat définitif ou l’instrument applicable et l’enregistrement final au nom de l’acheteur.

Pour les investisseurs étrangers, le point critique est de comprendre que la sécurité de l’acquisition dépend non seulement du prix ou de la réputation commerciale du projet, mais aussi de la régularité juridique de la promotion et de la structure contractuelle.

Promotion immobilière et mémorial de promotion

La promotion immobilière est le régime juridique utilisé pour permettre la vente d’unités futures dans des projets immobiliers.

La loi n° 4.591/1964 réglemente les promotions immobilières au Brésil. L’article 32 établit que le promoteur ne pourra aliéner ou grever des fractions idéales de terrain et les accessions correspondant aux futures unités autonomes qu’après l’enregistrement du mémorial de promotion au Registre foncier compétent.

Ce point est essentiel.

Avant d’acheter une unité sur plan, l’acheteur étranger doit vérifier le numéro d’enregistrement du mémorial de promotion, la matricule du bien, l’identification du Registre foncier compétent, le promoteur responsable, le projet approuvé, le mémorial descriptif, la documentation archivée dans le registre et la correspondance entre le matériel commercial et les documents enregistrés.

Acheter avant de confirmer l’enregistrement de la promotion est l’un des risques les plus importants dans les opérations portant sur des biens sur plan au Brésil.

Audit juridique du promoteur et du projet

L’analyse d’un bien sur plan ne doit pas se limiter au matériel commercial, aux images, aux maquettes, aux représentations numériques, aux vidéos promotionnelles ou aux promesses de valorisation.

L’acheteur étranger doit analyser le promoteur, le projet et la structure juridique de l’opération.

Parmi les points importants figurent l’historique du promoteur, la régularité sociétaire, les actions judiciaires importantes, la situation foncière du terrain, les charges ou garanties sur le bien, le financement des travaux, le projet approuvé, les permis applicables, le calendrier des travaux, l’existence d’un patrimoine d’affectation, la réputation dans les livraisons antérieures et la cohérence entre promesse commerciale, contrat et documents officiels.

L’audit juridique, dans ce contexte, n’est pas uniquement une vérification générique du bien. Il doit être adapté à la logique de la promotion immobilière, dans laquelle l’acheteur acquiert une unité future.

Patrimoine d’affectation : protection importante, mais pas garantie absolue

Le patrimoine d’affectation est l’un des sujets les plus importants dans les achats sur plan.

Prévu à l’article 31-A de la loi n° 4.591/1964, le patrimoine d’affectation permet de séparer le terrain, les accessions, les biens, les droits et les obligations liés à la promotion du patrimoine général du promoteur.

Dans la pratique, ce régime peut augmenter la protection des acquéreurs, car il cherche à attacher certaines ressources et actifs à l’achèvement de ce projet spécifique.

Cependant, quelques précautions s’imposent : le patrimoine d’affectation n’est pas automatique dans tous les projets, son existence doit être vérifiée documentairement, il n’élimine pas tous les risques de l’opération, ne remplace pas l’audit juridique du promoteur, ne dispense pas de la révision contractuelle et ne doit pas être présenté à l’acheteur étranger comme un risque zéro.

Le patrimoine d’affectation est pertinent, mais ne transforme pas l’achat sur plan en opération à l’abri des retards, des litiges, des défaillances contractuelles ou des risques financiers.

Contrat et tableau récapitulatif

La loi n° 4.591/1964, article 35-A, exige que les contrats de vente, de promesse de vente, de cession ou de promesse de cession d’unités autonomes intégrées dans une promotion immobilière débutent par un tableau récapitulatif.

Le tableau récapitulatif a une fonction pratique importante : mettre en évidence les éléments essentiels de l’opération dès le début du contrat.

Parmi les points qui doivent être analysés figurent le prix total, la valeur de l’apport, la modalité de paiement, la commission de courtage, les indices de correction monétaire, les conséquences de la résiliation, les conséquences de la défaillance, le délai de livraison, les charges sur le bien, le numéro du mémorial de promotion, la matricule du bien et le Registre foncier compétent.

Pour les acheteurs étrangers, ce point exige une attention supplémentaire. De nombreux contrats sont longs, rédigés en portugais et utilisent des concepts juridiques et financiers propres au marché brésilien.

Les risques courants incluent la non-compréhension de la correction monétaire, la sous-estimation de l’impact de l’INCC ou d’autres indices, la non-identification des coûts inclus, la présomption que le prix annoncé sera le prix final, l’ignorance de la commission de courtage, la non-compréhension des conséquences du retard de paiement, l’hypothèse d’un solde futur sans financement garanti et la signature du contrat sans révision juridique indépendante.

Correction monétaire, INCC et flux de paiements

Les contrats d’achat sur plan prévoient fréquemment une correction monétaire des versements pendant les travaux, souvent par des indices liés au coût de la construction, comme l’INCC, conformément aux dispositions contractuelles.

Pour les acheteurs étrangers, ce point peut avoir un impact économique significatif.

Le prix annoncé au début de la négociation ne correspond pas toujours au décaissement final effectif. Pendant les travaux, des versements, le solde dû ou des étapes du flux financier peuvent être corrigés. De plus, l’acheteur qui dispose de ressources en monnaie étrangère est également exposé à la variation de change.

La planification doit prendre en compte le prix initial, la correction monétaire, le change, les dates de remise, les délais bancaires, les exigences de conformité, le solde à la livraison, l’éventuel financement et l’impact des retards dans les transferts internationaux.

Dans les opérations internationales, des retards dans les remises, des blocages bancaires ou des exigences de lutte contre le blanchiment de capitaux et d’identification du client peuvent engendrer une défaillance contractuelle même lorsque l’acheteur dispose de ressources disponibles à l’étranger.

Délai de livraison et retard des travaux

Le délai de livraison est l’un des points les plus sensibles dans les achats sur plan.

La loi n° 4.591/1964, article 43-A, prévoit que la livraison du bien dans les 180 jours calendaires suivant la date contractuellement prévue, à condition qu’elle soit expressément stipulée de manière claire et mise en évidence, ne génère pas de résolution du contrat par l’acquéreur ni de pénalité au promoteur.

Pour cette raison, l’acheteur étranger doit vérifier la date contractuelle prévue pour l’achèvement, l’existence d’une clause de tolérance, la rédaction claire et mise en évidence de la tolérance, les conséquences d’un retard supérieur, la possibilité de résolution, l’éventuelle indemnisation, les obligations du promoteur et les droits de l’acquéreur.

Il est important de distinguer le retard dans le délai de tolérance contractuelle de la défaillance importante. L’analyse dépend de la rédaction contractuelle, des circonstances du cas et de la législation applicable.

Résiliation, désistement et défaillance de l’acheteur

Le désistement de l’acheteur ou la défaillance contractuelle ne signifient pas un remboursement intégral automatique des sommes versées.

La loi n° 13.786/2018 a modifié la loi n° 4.591/1964 et réglementé les conséquences de la rupture du contrat dans les promotions immobilières.

Dans la pratique, il peut exister une retenue de sommes, une déduction de la commission de courtage, une pénalité contractuelle, des règles spécifiques selon le régime de la promotion, des conséquences plus graves dans les projets avec patrimoine d’affectation et des délais propres pour la restitution.

Ce point est particulièrement important pour les investisseurs étrangers qui achètent sur plan avec l’intention d’une revente future, d’un financement ultérieur ou d’un usage migratoire.

Le contrat doit être analysé avant la signature. La résiliation ne doit pas être traitée comme un simple droit de rétractation sans coût.

Financement, solde à la livraison et acheteurs étrangers

De nombreux contrats sur plan prévoient des paiements pendant les travaux et un solde important à la livraison.

Le problème est que les acheteurs étrangers peuvent présumer qu’ils obtiendront un financement immobilier au Brésil, ce qui n’est pas toujours simple, notamment pour les non-résidents.

L’approbation du crédit peut dépendre du CPF, d’un compte bancaire brésilien, de revenus justifiés, d’une résidence fiscale, d’un historique financier local, de documents étrangers, d’une analyse de crédit, des politiques internes de la banque et de la conformité bancaire.

L’absence de financement au moment de la livraison peut engendrer une défaillance contractuelle, des pénalités, une renégociation forcée ou une perte économique importante.

Si l’acheteur dépend d’un financement, cette condition doit être analysée avant la signature et, si possible, reflétée contractuellement.

Bien achevé, certificat de conformité, annotation et enregistrement final

La livraison physique de l’unité ne doit pas être confondue avec une régularisation juridique complète.

Dans les opérations de promotion immobilière, l’achèvement du projet peut impliquer l’achèvement des travaux, l’émission du certificat de conformité (habite-se) ou du document municipal équivalent, l’annotation de la construction, la constitution ou l’enregistrement de la copropriété, le cas échéant, l’ouverture ou l’individualisation de la matricule de l’unité, la signature de l’acte notarié, du contrat définitif ou de l’instrument applicable et l’enregistrement de la propriété au nom de l’acheteur.

Recevoir les clés ne signifie pas nécessairement que tous les actes fonciers ont été conclus.

Au Brésil, la propriété immobilière se consolide, en règle générale, par l’enregistrement du titre acquisitif au Registre foncier compétent, conformément à la logique de l’article 1.245 du Code civil et de la loi sur les registres publics.

Différences entre matériel commercial et contrat

Dans les lancements immobiliers, le matériel commercial peut être sophistiqué : brochures, représentations numériques, vidéos, appartements témoins décorés, présentations de rentabilité, maquettes, brochures internationales et campagnes numériques.

Cependant, le matériel commercial ne remplace pas le contrat, le mémorial descriptif et les documents enregistrés.

L’acheteur doit vérifier si les promesses commerciales se reflètent juridiquement dans des documents contraignants.

Cela est particulièrement pertinent pour la superficie, les finitions, l’ameublement, les parties communes, les places de parking, les services promis, les résidences de marque, le programme de location, la location saisonnière, les garanties de rentabilité, le standard de livraison et les règles d’usage de l’unité.

Si un élément donné est économiquement important pour la décision d’investissement, il doit être validé documentairement.

Usage prévu : résidence, revenus, location saisonnière ou résidences de marque

De nombreux nouveaux projets sont vendus à des étrangers avec une narrative de revenus, d’usage mixte, de location saisonnière, de résidences de marque, de programme hôtelier ou de gestion professionnelle.

Ces modèles peuvent être viables, mais exigent une analyse spécifique.

L’acheteur doit réviser le règlement de copropriété, le règlement intérieur, le zonage, le contrat de gestion, les règles du programme de location, les limitations à la location saisonnière, la fiscalité des revenus, les responsabilités opérationnelles, les garanties effectives, les clauses d’exclusivité et les coûts de gestion.

La promesse de rentabilité ne doit pas être analysée uniquement comme argument commercial. Elle doit être confrontée au contrat, à la structure opérationnelle, à la législation locale et aux documents du projet.

Documentation de l’acheteur étranger

Avant la signature, l’acheteur étranger doit organiser sa documentation personnelle, fiscale, bancaire et, le cas échéant, sociétaire.

En général, l’opération peut nécessiter un CPF, un passeport, un justificatif de domicile, une information sur l’état civil et le régime matrimonial, des documents étrangers apostillés ou légalisés, une traduction assermentée lorsque applicable, une procuration si l’achat est à distance, une documentation bancaire, une justification de l’origine des fonds, des documents sociétaires si l’acquisition implique une société et l’identification du bénéficiaire effectif lorsque applicable.

Dans les opérations internationales, des retards documentaires peuvent compromettre le délai contractuel, le paiement des versements, l’approbation bancaire, l’acte notarié et l’enregistrement.

Risques de revente ou de cession avant la livraison

Certains acheteurs étrangers acquièrent des biens sur plan avec l’intention de revendre la position contractuelle avant la livraison.

Cette stratégie exige de la prudence.

Le contrat peut prévoir une restriction à la cession, la nécessité d’un accord du promoteur, une taxe de cession, des conditions spécifiques pour la substitution de l’acheteur, des exigences documentaires du nouvel acquéreur, des conséquences fiscales et des limitations commerciales.

Par ailleurs, le marché peut ne pas présenter la liquidité attendue. La valorisation projetée peut ne pas se matérialiser, ou la revente peut dépendre de l’approbation du promoteur et des conditions de marché au moment de la cession.

L’acheteur ne doit pas présumer d’une sortie facile avant la livraison.

Erreurs les plus courantes lors de l’achat sur plan au Brésil

Parmi les erreurs les plus courantes des acheteurs étrangers figurent l’achat sans vérifier l’enregistrement du mémorial de promotion, la confiance exclusive dans le matériel commercial, l’ignorance de la correction monétaire, la non-compréhension de l’impact de l’INCC, la présomption d’un financement futur, la non-analyse des clauses de résiliation, la méconnaissance de la clause de tolérance de livraison, la non-vérification du patrimoine d’affectation, l’envoi de fonds sans planification de change, la signature du contrat en portugais sans révision juridique, l’absence d’organisation du CPF et des documents étrangers à l’avance, la confusion entre livraison des clés et transfert plein de la propriété, la présomption que la promesse de rentabilité équivaut à une garantie juridique et l’absence de révision des règles de copropriété, du programme de location ou de la location saisonnière.

Liste de contrôle avant de signer

Avant de signer un contrat sur plan au Brésil, l’acheteur étranger doit vérifier l’enregistrement de la promotion, la matricule du terrain, le Registre foncier compétent, le promoteur et le constructeur responsables, le patrimoine d’affectation, le projet approuvé, le mémorial descriptif, le tableau récapitulatif, le prix total, les indices de correction, le flux de paiements, le délai de livraison, la clause de tolérance, les règles de résiliation, le solde à la livraison, la viabilité du financement, les documents étrangers, le CPF, la structure des remises internationales, les règles d’usage de l’unité, le règlement et le règlement intérieur du projet et le chemin jusqu’à l’enregistrement final de la propriété.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien sur plan au Brésil ?

Oui. Les étrangers peuvent acheter des unités sur plan dans de nombreux projets urbains au Brésil. Ils doivent cependant vérifier la régularité de la promotion, le contrat, la documentation, le flux de change, le mémorial de promotion et le chemin jusqu’à l’enregistrement final de l’unité.

Qu’est-ce que le mémorial de promotion ?

Le mémorial de promotion est l’ensemble des documents de la promotion enregistré au Registre foncier compétent. Il est essentiel pour la commercialisation régulière d’unités futures dans des projets immobiliers.

L’achat sur plan au Brésil est-il risqué ?

Il peut être sûr si l’opération est bien structurée, mais implique des risques spécifiques liés aux travaux, au promoteur, au contrat, au délai, à la correction monétaire, au financement, à la résiliation et au futur enregistrement de l’unité.

Qu’est-ce que le patrimoine d’affectation ?

Le patrimoine d’affectation est le régime qui sépare les biens, droits et obligations liés à la promotion du patrimoine général du promoteur. Il peut augmenter la protection des acquéreurs, mais n’élimine pas tous les risques de l’opération.

Que se passe-t-il si le promoteur retarde la livraison ?

Cela dépend du contrat et de la loi applicable. La législation admet un délai de tolérance de 180 jours calendaires, si expressément stipulé de manière claire et mise en évidence. Des retards supérieurs peuvent engendrer des conséquences spécifiques, notamment une discussion sur la résolution ou l’indemnisation, selon le cas.

Puis-je me désister de l’achat sur plan ?

Il peut y avoir une résiliation, mais le remboursement des sommes n’est pas nécessairement intégral. Le contrat, le régime de la promotion et la loi n° 13.786/2018 doivent être analysés avant la signature.

Les étrangers obtiennent-ils un financement immobilier pour un achat sur plan ?

Cela dépend de la banque, de la condition migratoire, des revenus, de la documentation et du profil de crédit de l’acheteur. Le financement immobilier pour les étrangers, notamment les non-résidents, ne doit pas être présumé.

Recevoir les clés signifie-t-il que je suis déjà propriétaire du bien ?

Pas nécessairement. La livraison des clés, le certificat de conformité, l’annotation de la construction, l’acte notarié et l’enregistrement sont des étapes distinctes. La propriété immobilière se consolide généralement par l’enregistrement du titre au Registre foncier compétent.

Conclusion

L’achat de biens sur plan, des lancements et des nouveaux projets au Brésil peut être une alternative intéressante pour les investisseurs étrangers, notamment dans les marchés urbains, touristiques, résidentiels haut de gamme ou liés à des stratégies de revenus et de présence future dans le pays.

Cependant, ce type d’acquisition exige une analyse propre. L’acheteur n’acquiert pas seulement un bien immobilier : il assume une position contractuelle dans une promotion immobilière, avec des risques liés aux travaux, au promoteur, au flux de paiements, au délai de livraison, au financement, à la résiliation et au futur enregistrement de l’unité.