Airbnb et location saisonnière au Brésil

Airbnb et location saisonnière au Brésil

La location saisonnière est-elle autorisée au Brésil ?

Oui. La location saisonnière est autorisée au Brésil et trouve son fondement juridique principalement dans la loi sur les baux (Lei do Inquilinato), loi n° 8.245/1991, qui prévoit la location saisonnière pour une durée n’excédant pas 90 jours.

Cependant, la possibilité d’exploiter un bien immobilier via Airbnb, Booking ou des plateformes similaires ne dépend pas uniquement de la législation locative.

Les investisseurs étrangers doivent généralement analyser quatre couches distinctes : la législation civile et locative, le règlement et le règlement intérieur de la copropriété, les éventuelles règles municipales applicables et la structure fiscale, opérationnelle et réglementaire de l’opération.

Ce point est important car l’acquisition régulière du bien auprès du Registre foncier ne garantit pas, en soi, que le modèle de location saisonnière envisagé sera juridiquement viable.

Dans les opérations internationales, le problème apparaît fréquemment seulement après la clôture de l’acquisition, lorsque le propriétaire tente de débuter l’exploitation économique de l’actif.

Les étrangers peuvent-ils exploiter Airbnb au Brésil ?

Oui. Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Brésil et les exploiter via la location saisonnière, y compris en utilisant des plateformes numériques.

Cependant, l’opération peut subir des limitations importantes selon le règlement de copropriété, le profil de l’immeuble, l’intensité de l’exploitation économique, l’existence de services associés, les règles municipales, la structure fiscale utilisée et la forme pratique d’exploitation du bien.

Dans certains cas, le risque juridique le plus important ne réside pas dans l’achat de l’actif, mais dans l’incompatibilité entre le modèle économique projeté et les règles effectivement applicables au bien.

Pour les investisseurs étrangers, l’analyse doit être moins focalisée sur « Airbnb est-il autorisé au Brésil ? » et davantage sur « ce bien spécifique supporte-t-il juridiquement l’opération envisagée ? ».

Airbnb est-il une location saisonnière ou de l’hébergement ?

C’est l’une des principales discussions juridiques liées à la location de courte durée au Brésil.

La location saisonnière, au sens classique, a une nature résidentielle temporaire. L’hébergement implique généralement des caractéristiques plus proches de l’activité hôtelière, notamment une forte rotation, une prestation de services, une réception organisée, un nettoyage récurrent, un changement de linge, un fractionnement de l’occupation et une structure professionnalisée d’exploitation économique.

Cette distinction a des effets importants en matière de copropriété, de fiscalité, de réglementation, d’administration et de droit des contrats.

Dans la pratique, deux biens apparemment similaires peuvent recevoir un traitement juridique différent selon la manière concrète dont l’opération est structurée.

Qu’a déjà décidé le STJ sur Airbnb dans les copropriétés ?

Le Superior Tribunal de Justiça a déjà analysé la question dans différents contextes.

Dans le REsp 1.819.075/RS, le STJ a examiné une situation impliquant un hébergement rémunéré avec location multiple et simultanée de parties du bien à différentes personnes, admettant une restriction de copropriété dans un immeuble à destination résidentielle.

Par la suite, dans le REsp 1.884.483/PR, la Troisième Chambre a reconnu qu’une copropriété à destination exclusivement résidentielle peut interdire la location d’une unité autonome pour de courtes périodes, selon les circonstances du cas.

En même temps, la jurisprudence présente encore des nuances importantes.

Des discussions plus récentes au STJ indiquent que l’analyse tend à prendre en compte le contenu du règlement de copropriété, le modèle concret d’exploitation, l’existence ou non de services typiques d’hébergement, un éventuel impact sur la sécurité, la tranquillité et la salubrité, une circulation excessive de personnes et une dénaturation de la finalité résidentielle de l’immeuble.

Autrement dit, le débat juridique ne semble pas se diriger vers une règle absolue applicable indistinctement à toutes les copropriétés et opérations.

Les copropriétés peuvent-elles restreindre Airbnb ?

Dans de nombreux cas, oui.

Le point principal se trouve généralement dans le règlement de copropriété et le règlement intérieur de l’immeuble.

Les investisseurs étrangers découvrent fréquemment seulement après l’acquisition qu’il existe des restrictions expresses aux locations de très courte durée, des exigences spécifiques pour l’enregistrement des hôtes, des amendes récurrentes, des litiges judiciaires en cours ou une forte résistance interne à l’exploitation de la location saisonnière.

Pour les actifs destinés aux revenus locatifs, cette question impacte directement l’évaluation économique, la projection de rendement, le taux d’occupation, la viabilité économique, le risque opérationnel et la liquidité future de l’actif.

Pour cette raison, l’audit juridique immobilier doit généralement inclure le règlement de copropriété, le règlement intérieur, les procès-verbaux d’assemblée, l’historique des notifications, l’historique des amendes, les litiges liés à Airbnb et les règles opérationnelles d’accès et de sécurité.

Existe-t-il des règles municipales pour Airbnb à Rio de Janeiro et à São Paulo ?

Le sujet évolue dans plusieurs villes brésiliennes, notamment dans les marchés urbains et touristiques importants.

À Rio de Janeiro, il existe des débats législatifs et des projets liés à la réglementation des hébergements de courte durée, incluant des propositions concernant l’enregistrement des hôtes, des biens et des plateformes numériques.

À São Paulo, il existe également des discussions réglementaires portant sur les locations de courte durée, le contrôle urbain, les permis et l’interaction avec les règles de copropriété.

Il est cependant important d’éviter les simplifications excessives.

Le contexte réglementaire municipal est encore en évolution et il n’existe pas de règle unique, uniforme et stable applicable indistinctement à toutes les opérations de location saisonnière dans ces villes.

Pour cette raison, les investisseurs étrangers doivent vérifier la réglementation en vigueur au moment de l’acquisition et de l’exploitation, les règles urbanistiques, les exigences administratives, les risques de contrôle, les éventuelles obligations d’enregistrement et le régime fiscal applicable au cas concret.

Fiscalité et ISS : attention aux opérations professionnalisées

La fiscalité dépend de la structure effectivement utilisée.

Lorsqu’il s’agit d’une simple location de bien immobilier, la discussion se concentre généralement sur l’impôt sur le revenu applicable aux revenus locatifs.

Cependant, les opérations plus professionnalisées peuvent engendrer des discussions supplémentaires portant sur l’ISS, la prestation de services, les obligations déclaratives, l’inscription municipale, l’émission de documents fiscaux, la conformité bancaire, les remises internationales, la structure sociétaire et la fiscalité internationale.

Ce point devient particulièrement pertinent lorsque l’opération intègre des éléments typiques d’hébergement ou de gestion professionnalisée de plusieurs actifs.

L’enregistrement du bien ne garantit pas la viabilité de la location saisonnière

C’est un point souvent mal compris dans les opérations internationales.

Le fait que la propriété soit régulièrement enregistrée au Registre foncier ne signifie pas automatiquement que le modèle économique envisagé pourra être exploité sans restrictions.

L’analyse juridique adéquate exige généralement une révision intégrée de la matricule, de la chaîne de titres, du règlement de copropriété, du règlement intérieur, du profil d’usage de l’immeuble, de l’historique des conflits, des aspects municipaux, des risques fiscaux et de la structure opérationnelle pratique de la location.

Dans de nombreux cas, la valeur économique de l’actif dépend directement de la possibilité, ou de l’impossibilité, d’exploitation via la location de courte durée.

L’audit juridique doit intervenir avant la signature

Dans les opérations destinées aux revenus immobiliers, l’analyse sur la location saisonnière doit intervenir avant la signature du compromis de vente.

Cela permet d’identifier les restrictions importantes, de négocier des clauses contractuelles adéquates, de réviser les risques opérationnels, d’évaluer l’impact économique réel, de structurer correctement l’opération et de réduire le risque de litiges futurs.

Selon le cas, le contrat peut prévoir des dispositions spécifiques liées à l’absence de restrictions de copropriété importantes, à la régularité opérationnelle du bien, à l’absence d’amendes, à l’absence de litiges liés à Airbnb et à l’allocation contractuelle des risques entre acheteur et vendeur.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils exploiter Airbnb au Brésil ?

Oui. Les étrangers peuvent acquérir des biens et exploiter la location saisonnière au Brésil, dans le respect des règles de copropriété, fiscales, réglementaires et opérationnelles applicables au cas concret.

Les copropriétés peuvent-elles interdire Airbnb ?

Selon le règlement de copropriété et les caractéristiques de l’opération, les copropriétés peuvent restreindre les locations de très courte durée dans les immeubles résidentiels.

Le STJ s’est-il définitivement prononcé sur Airbnb ?

Pas de manière absolue. Il existe des précédents importants, mais l’analyse dépend encore des caractéristiques concrètes de l’opération, du règlement de copropriété et du mode d’utilisation du bien.

Rio de Janeiro et São Paulo ont-elles des règles spécifiques pour Airbnb ?

Le sujet est en évolution. Il existe des projets et des débats réglementaires importants dans ces villes, mais l’analyse doit vérifier la norme effectivement en vigueur au moment de l’acquisition et de l’exploitation du bien.

Airbnb paie-t-il l’ISS au Brésil ?

Cela dépend de la structure de l’opération et de la législation municipale applicable. Les opérations présentant des caractéristiques d’hébergement ou de prestation de services peuvent engendrer des discussions supplémentaires portant sur l’ISS et les obligations déclaratives.

Vaut-il la peine de réaliser un audit juridique spécifique pour la location saisonnière ?

Oui. Dans les opérations destinées aux revenus immobiliers, la révision des règles de copropriété, des risques réglementaires et de la structure opérationnelle est fréquemment essentielle avant l’acquisition.

Conclusion

Airbnb et la location saisonnière sont juridiquement possibles au Brésil, mais ne doivent pas être traités comme une activité automatiquement permise dans tout bien immobilier.

Le contexte brésilien combine la loi sur les baux, le Code civil, les règlements de copropriété, la jurisprudence du Superior Tribunal de Justiça, des réglementations municipales en évolution et des discussions fiscales et opérationnelles importantes.

Pour les investisseurs étrangers, l’analyse doit aller au-delà de l’acquisition de l’actif et considérer la viabilité concrète de l’opération envisagée.

Dans de nombreux cas, le risque principal ne réside pas dans l’achat du bien, mais dans la manière dont l’actif pourra, ou non, être exploité après la clôture de l’opération.