Les étrangers ont-ils besoin d’un CPF pour acheter un bien immobilier au Brésil ?

Les étrangers ont-ils besoin d’un CPF pour acheter un bien immobilier au Brésil ?

Oui.

Les étrangers qui acquièrent des biens immobiliers au Brésil ou qui détiennent des biens soumis à enregistrement public dans le pays doivent obtenir un CPF.

Cette obligation découle de la réglementation de la Receita Federal applicable au Cadastro de Pessoas Físicas, notamment de l’Instruction Normative RFB n° 2.172/2024.

Sans CPF, l’acheteur étranger tend à rencontrer des obstacles aux étapes essentielles de l’acquisition immobilière, notamment :

• la signature de l’acte notarié ;
• l’enregistrement du bien ;
• le paiement des impôts ;
• la contraction du change ;
• l’ouverture d’une relation bancaire.

Pourquoi le CPF est-il important dans les opérations immobilières ?

Au Brésil, la propriété immobilière n’est transférée de manière pleine qu’après l’enregistrement du titre au Cartório de Registro de Imóveis compétent.

En conséquence, l’acheteur étranger devient titulaire d’un droit soumis à enregistrement public, hypothèse expressément prévue par la réglementation de la Receita Federal sur l’obligation d’inscription au CPF.

Par ailleurs, la Receita Federal a déjà précisé, dans des orientations officielles liées aux opérations immobilières, que les personnes physiques résidant ou domiciliées à l’étranger qui détiennent des biens et droits au Brésil doivent s’inscrire au CPF.

Pour cette raison, le CPF impacte pratiquement toutes les couches opérationnelles de l’acquisition immobilière.

Où l’absence de CPF crée-t-elle généralement des problèmes ?

L’absence de CPF peut compromettre ou retarder :

• la rédaction de l’acte notarié ;
• l’enregistrement foncier ;
• le paiement des impôts ;
• la contraction du change ;
• l’ouverture d’un compte bancaire ;
• la justification documentaire de l’investissement étranger ;
• la future vente du bien ;
• les procédures successorales portant sur l’actif.

Même lorsqu’une étape n’exige pas expressément le CPF, les banques, les offices notariaux, les notaires et les services de conformité exigent généralement la régularité cadastrale de l’acheteur étranger dans le cadre de leurs procédures de lutte contre le blanchiment de capitaux et d’identification du client.

Dans les opérations internationales, des incohérences cadastrales apparemment simples peuvent avoir des impacts significatifs sur le calendrier de clôture, l’ouverture d’une relation bancaire et la documentation de l’investissement.

Le CPF doit être obtenu avant l’acte notarié

Dans les acquisitions immobilières internationales, le CPF doit être traité comme une démarche préliminaire de l’opération.

Repousser l’obtention du CPF aux dernières étapes de l’acquisition peut engendrer des retards évitables, notamment lorsque l’acheteur :

• réside à l’étranger ;
• agit par procuration ;
• dépend de documents étrangers soumis à apostille, légalisation consulaire ou traduction assermentée.

La Receita Federal admet l’inscription d’étrangers résidents et non-résidents, notamment par certaines procédures consulaires à l’étranger.

La procédure peut toutefois varier selon le pays de résidence de l’acheteur, la documentation étrangère impliquée, la forme de représentation utilisée et la structure patrimoniale de l’opération.

Dans les opérations internationales, des questions documentaires simples peuvent affecter l’ouverture bancaire, la contraction du change et les calendriers auprès du Registre foncier.

CPF et procuration dans les opérations internationales

La Receita Federal admet que le CPF soit demandé par un mandataire. Dans les opérations immobilières internationales, la rédaction de la procuration mérite une attention technique spécifique.

L’acte doit prévoir des pouvoirs explicites pour :

• la représentation auprès de la Receita Federal ;
• la demande d’inscription et de mise à jour cadastrale au CPF ;
• la signature de documents fiscaux et cadastraux ;
• la réception de notifications, d’injonctions et de communications officielles.

Selon la structure de l’acquisition, il peut également être recommandable d’inclure des pouvoirs liés à l’administration de biens et droits au Brésil, à la contraction du change, aux opérations bancaires et à la représentation auprès des notaires et offices notariaux.

Bien que la réglementation du CPF n’exige pas, en règle générale, que le mandataire soit résident fiscal au Brésil, ce choix peut offrir une plus grande efficacité opérationnelle dans les opérations impliquant une interaction récurrente avec les banques, la Receita Federal et les registres publics.

Acquisition immobilière par une entité étrangère

Certaines acquisitions immobilières au Brésil sont structurées par l’intermédiaire de holdings patrimoniales, de sociétés étrangères ou de véhicules internationaux d’investissement.

Dans ces cas, l’analyse ne porte plus uniquement sur le CPF de la personne physique étrangère, mais exige également une attention aux règles de CNPJ applicables aux entités domiciliées à l’étranger.

L’Instruction Normative RFB n° 2.119/2022 établit que certaines entités étrangères enregistrées auprès de la Receita Federal doivent disposer d’un représentant domicilié au Brésil, habilité à administrer les biens et droits de l’entité dans le pays et à la représenter auprès des autorités fiscales brésiliennes.

Cette question apparaît notamment dans les opérations impliquant des holdings internationales, des structures patrimoniales étrangères et des véhicules d’investissement immobilier.

La même réglementation traite également du bénéficiaire effectif et de la documentation applicable aux entités étrangères auprès de la Receita Federal.

Dans les opérations immobilières internationales plus sophistiquées, ces points doivent être coordonnés avec la documentation fiscale, la conformité bancaire, le change et l’enregistrement foncier.

Le CPF n’est pas seulement un registre fiscal

Pour les acheteurs étrangers, le CPF fonctionne comme un élément central d’identification auprès de pratiquement toutes les institutions impliquées dans l’acquisition immobilière au Brésil.

Il relie la Receita Federal, le système bancaire, les opérations de change, les registres publics, les procédures de conformité et la future régularisation de l’investissement.

C’est pourquoi, bien que son émission puisse sembler une simple étape administrative, le CPF produit des effets importants tout au long de la vie juridique et opérationnelle de l’investissement immobilier.

Cette attention revêt une importance encore plus grande lorsque l’acheteur envisage de maintenir un patrimoine à long terme au Brésil, d’utiliser des véhicules sociétaires, de structurer des actifs familiaux, de réaliser des remises internationales futures, de financer le bien ou d’organiser des questions successorales liées au patrimoine brésilien.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Brésil sans CPF ?

Dans la pratique, non. Le CPF est nécessaire aux étapes essentielles de l’acquisition immobilière, notamment l’acte notarié, l’enregistrement du bien, le paiement des impôts et la contraction du change.

Un étranger non-résident peut-il obtenir un CPF ?

Oui. Les étrangers résidant à l’étranger peuvent demander une inscription au CPF, notamment par certaines procédures consulaires.

Le CPF doit-il être obtenu avant l’acte notarié ?

Oui. Dans les opérations immobilières internationales, le CPF doit être obtenu avant la phase finale d’acte notarié et d’enregistrement.

Conclusion

Les étrangers qui achètent des biens immobiliers au Brésil doivent obtenir un CPF avant la conclusion de l’acquisition.

Cette obligation découle de la réglementation de la Receita Federal applicable aux personnes physiques étrangères qui réalisent des opérations immobilières ou détiennent des biens et droits soumis à enregistrement public dans le pays.

Dans les opérations simples, l’obtention du CPF tend à être relativement directe. Dans les acquisitions internationales impliquant des procurations, des documents étrangers, des structures patrimoniales ou des exigences bancaires et de change, la question nécessite une coordination juridique plus large.

Dans les opérations immobilières impliquant des acheteurs étrangers, la régularisation du CPF doit être coordonnée avec la documentation fiscale, la structure de paiement, la relation bancaire, le change et les actes auprès du Registre foncier.