Le laudêmio au Brésil

Le laudêmio au Brésil

Introduction

Dans les opérations immobilières impliquant des étrangers au Brésil, l’un des sujets qui génère fréquemment des interrogations est le laudêmio.

Bien que l’institution soit d’origine historique ancienne, elle reste pertinente dans certaines transactions immobilières, notamment celles portant sur des biens situés dans des zones côtières, des terrains soumis à des régimes patrimoniaux spécifiques ou des biens soumis à des obligations envers l’Union.

De nombreux investisseurs étrangers ne découvrent l’existence du laudêmio qu’à des stades avancés de la négociation, souvent lors de l’audit juridique, de la préparation de l’acte notarié, de l’analyse notariale, de la régularisation auprès de la Secretaria do Patrimônio da União ou de la structuration de la clôture de l’opération.

Cela s’explique par le fait que le laudêmio ne fonctionne pas uniquement comme un coût supplémentaire de la transaction. Selon le bien et la situation patrimoniale, il peut également impacter le calendrier de clôture, l’émission de documents, la régularité du transfert, l’enregistrement de l’opération et la libération du financement.

Qu’est-ce que le laudêmio au Brésil ?

Le laudêmio est une redevance patrimoniale associée à certains transferts onéreux de biens soumis à des régimes tels que l’emphytéose, l’enfiteuse ou l’occupation auprès de l’Union, selon le cas.

En termes pratiques, il s’agit d’un montant perçu lors de certains transferts onéreux de biens soumis au régime patrimonial applicable.

L’institution apparaît principalement dans les opérations portant sur des biens soumis à emphytéose, des terrains de marine, des accrétions de marine et certains biens administrés par la Secretaria do Patrimônio da União.

Dans de nombreux cas, les investisseurs étrangers présument acquérir une pleine propriété traditionnelle, alors que le bien présente des caractéristiques patrimoniales spécifiques qui nécessitent une analyse complémentaire.

La différence entre emphytéose et occupation

C’est un point important dans les audits juridiques immobiliers au Brésil.

Dans les biens soumis à emphytéose, le particulier détient généralement le domaine utile du bien, tandis que l’Union conserve le domaine éminent.

Dans les biens soumis à un régime d’occupation, la situation juridique peut être distincte, bien que des obligations patrimoniales envers l’Union puissent également exister, notamment liées au transfert du bien.

Dans la pratique, deux biens apparemment similaires peuvent avoir des régimes patrimoniaux très différents.

Cette distinction impacte la perception du laudêmio, du foro, la régularité patrimoniale, la documentation nécessaire au transfert et les exigences administratives auprès de la Secretaria do Patrimônio da União.

Quand le laudêmio est-il perçu ?

Le laudêmio est généralement associé au transfert onéreux de biens soumis au régime patrimonial applicable.

Il apparaît généralement lors de ventes, de cessions onéreuses, de certaines opérations patrimoniales et d’autres hypothèses de transfert prévues par le régime juridique correspondant.

Tous les biens au Brésil ne donnent pas lieu à laudêmio.

Son application dépend principalement de la nature juridique du bien, du régime patrimonial applicable, de la situation vis-à-vis de l’Union et de la régularité cadastrale et administrative du bien.

Comment le laudêmio est-il calculé ?

Dans les opérations portant sur des biens de l’Union, le laudêmio est généralement calculé au taux de 5 % de la valeur actualisée du domaine plein du terrain, à l’exclusion des améliorations, selon les critères patrimoniaux et administratifs applicables.

Dans la pratique, l’évaluation peut impliquer une mise à jour cadastrale, une analyse patrimoniale, des critères administratifs de la Secretaria do Patrimônio da União, une documentation historique et la régularisation du bien auprès de l’Union.

Pour les biens de plus grande valeur économique, l’impact financier peut être significatif et doit être pris en compte dès les phases initiales de la négociation.

Comment le laudêmio affecte-t-il la clôture de l’achat ?

C’est l’un des points les plus importants dans les opérations immobilières impliquant des étrangers.

Dans certaines transactions, le transfert du bien peut dépendre de la régularité patrimoniale auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, de l’évaluation du laudêmio, de l’émission de documents spécifiques et de la Certidão Autorizativa de Transferência, lorsqu’applicable.

Selon la situation du bien, ces étapes peuvent affecter le calendrier de signature, l’acte notarié, l’enregistrement foncier, le décaissement financier, les conditions préalables et la clôture de l’opération.

Les investisseurs étrangers sous-estiment fréquemment l’impact opérationnel de ces exigences.

Dans les biens soumis à des obligations patrimoniales envers l’Union, il est courant que la régularisation documentaire nécessite une interaction simultanée entre avocats, offices notariaux, Registre foncier, Secretaria do Patrimônio da União, banques et spécialistes en régularisation patrimoniale.

Qui paie généralement le laudêmio ?

La responsabilité économique du laudêmio dépend du contrat, de la négociation entre les parties, des pratiques locales et de la structure de l’opération.

Dans de nombreuses transactions, le coût finit par être contractuellement attribué au vendeur.

Cependant, ce n’est pas une règle absolue.

Dans les opérations plus complexes, notamment impliquant des investisseurs étrangers, des actifs de grande valeur ou des structures sociétaires, l’allocation des coûts peut varier substantiellement.

Pour cette raison, les contrats immobiliers doivent prévoir clairement qui supporte le laudêmio, qui conduit les régularisations auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, qui fournit les documents patrimoniaux et quelles sont les conséquences en cas de problèmes administratifs.

Le laudêmio doit-il figurer dans le contrat ?

Idéalement, oui.

Dans les opérations portant sur des biens soumis à des obligations patrimoniales envers l’Union, le contrat doit prévoir expressément la responsabilité du paiement du laudêmio, l’obtention de la Certidão Autorizativa de Transferência, le cas échéant, la régularité cadastrale auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, la remise des certificats et documents, l’allocation des risques et les conséquences d’un éventuel retard dans la régularisation.

Dans certaines opérations, l’absence de ces dispositions peut engendrer un retard dans la clôture, des discussions sur les coûts, des difficultés d’enregistrement, une renégociation contractuelle ou même une impossibilité temporaire de transfert.

La matricule élimine-t-elle les risques liés au laudêmio ?

Pas nécessairement.

Bien que la matricule soit un élément central de l’audit juridique immobilier au Brésil, elle ne résout pas toujours intégralement les questions patrimoniales liées à l’Union, à la Secretaria do Patrimônio da União, aux biens soumis à emphytéose, à l’emphytéose ou aux obligations administratives spécifiques.

Selon le cas, il peut exister des incohérences cadastrales, une absence de mise à jour patrimoniale, des divergences administratives, des problèmes auprès de la Secretaria do Patrimônio da União ou une nécessité de régularisation complémentaire.

Pour cette raison, les biens potentiellement soumis au laudêmio exigent une due diligence patrimoniale supplémentaire au-delà de l’analyse foncière traditionnelle.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens soumis au laudêmio ?

En règle générale, oui.

L’existence du laudêmio n’empêche pas, en soi, l’acquisition du bien par des étrangers.

Cependant, les investisseurs étrangers doivent comprendre adéquatement la nature juridique du bien, le régime patrimonial applicable, les coûts impliqués, la situation auprès de la Secretaria do Patrimônio da União et les impacts opérationnels du transfert.

Dans les opérations internationales, l’analyse juridique porte généralement aussi sur les documents étrangers, les procurations internationales, l’apostille, la traduction assermentée, la conformité bancaire et la structuration adéquate de l’acquisition immobilière.

FAQ

Tous les biens côtiers au Brésil paient-ils un laudêmio ?

Non. Le fait qu’un bien soit situé sur le littoral ne signifie pas automatiquement qu’il est soumis au laudêmio. L’analyse dépend de la nature juridique du bien et du régime patrimonial applicable.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens soumis au laudêmio ?

Oui. En règle générale, les étrangers peuvent acquérir des biens soumis au laudêmio, dans le respect des exigences patrimoniales, foncières et administratives applicables au cas.

Qui paie le laudêmio : l’acheteur ou le vendeur ?

La responsabilité dépend principalement du contrat et de la négociation entre les parties. Dans de nombreuses opérations, le coût est attribué au vendeur, mais ce n’est pas obligatoire.

Le laudêmio est-il un impôt ?

Non. Le laudêmio n’est pas un impôt ; il s’agit d’une redevance patrimoniale liée au régime d’emphytéose ou d’occupation, selon le cas.

Qu’est-ce que la Certidão Autorizativa de Transferência ?

C’est un document émis dans le contexte de certains transferts de biens soumis au régime patrimonial de l’Union, lorsqu’il est requis pour autoriser ou permettre le transfert auprès de la Secretaria do Patrimônio da União.

La matricule suffit-elle à vérifier les risques liés au laudêmio ?

Pas toujours. Dans de nombreux cas, l’analyse exige également une due diligence patrimoniale et administrative complémentaire auprès de la Secretaria do Patrimônio da União et d’autres organes pertinents.

Conclusion

Le laudêmio reste un élément pertinent dans certaines transactions immobilières brésiliennes, notamment celles portant sur des biens côtiers, des biens soumis à emphytéose et des actifs soumis à des obligations patrimoniales envers l’Union.

Plus qu’un simple coût supplémentaire, le laudêmio peut directement affecter le calendrier de clôture, la régularité documentaire, l’enregistrement de l’opération et la sécurité juridique de l’acquisition.

Pour cette raison, les investisseurs étrangers doivent généralement évaluer non seulement la matricule du bien, mais aussi sa situation patrimoniale et administrative auprès de la Secretaria do Patrimônio da União et des autres organes impliqués.

Dans les acquisitions portant sur des biens soumis à emphytéose, des terrains de marine ou des actifs soumis à des obligations patrimoniales envers l’Union, l’analyse juridique doit vérifier l’application du laudêmio, du foro, de la taxe d’occupation, de la régularité auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, de l’émission des documents de transfert et de l’allocation contractuelle des coûts.