La Deuxième Section du Tribunal supérieur de justice brésilien (Superior Tribunal de Justiça – STJ) a décidé, en mai 2026, que l’utilisation récurrente de logements résidentiels pour des séjours de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb nécessite l’autorisation de la copropriété, celle-ci devant être approuvée par une majorité qualifiée des deux tiers des copropriétaires.

Consolidation de la jurisprudence sur les locations de courte durée

Cette décision constitue l’un des précédents les plus importants rendus par le STJ en matière de location de courte durée en copropriété résidentielle.

Elle est susceptible d’avoir un impact direct sur les propriétaires, investisseurs immobiliers, syndics, gestionnaires de biens, opérateurs de location saisonnière et acquéreurs étrangers au Brésil.

L’arrêt a été rendu dans l’affaire REsp 2.121.055, sous la rapporteure de justice Nancy Andrighi.

Selon la majorité des juges, l’exploitation économique répétée de logements à des fins de location de courte durée peut dépasser la destination strictement résidentielle de l’immeuble et affecter le fonctionnement collectif de la copropriété.

Ce que décide la Cour

Le STJ considère que l’utilisation fréquente de logements à des fins d’hébergement de courte durée peut remettre en cause la destination exclusivement résidentielle de l’immeuble, notamment en cas de forte rotation d’occupants et d’exploitation économique continue.

Pour la majorité des juges de la Deuxième Section, le litige ne concerne pas uniquement le droit de propriété individuel, mais également les effets collectifs en matière de sécurité, de tranquillité, de circulation des personnes et de gestion de l’immeuble.

La Cour précise que les plateformes numériques ne se confondent pas nécessairement avec la location résidentielle classique prévue par la loi brésilienne sur les baux (Lei do Inquilinato). Conformément à l’opinion majoritaire, la rapporteure de justice Nancy Andrighi a observé que ce type d’activité s’apparente souvent à une activité d’hébergement touristique de courte durée, même en l’absence de structure hôtelière formelle.

En conséquence, la Cour conclut que la copropriété peut exiger une autorisation préalable votée par l’assemblée des copropriétaires à la majorité qualifiée des deux tiers, conformément à l’article 1.351 du Code civil brésilien.

La décision précise également que l’utilisation d’une plateforme numérique ne modifie pas, à elle seule, la nature juridique de l’activité. Le critère déterminant est la réalité concrète de l’exploitation du bien.

Le STJ interdit-il Airbnb au Brésil ?

Non.

La décision n’interdit ni les locations saisonnières ni les plateformes comme Airbnb. Elle ne crée pas non plus une interdiction générale applicable à toutes les copropriétés.

Le STJ affirme uniquement que l’exploitation répétée de locations de courte durée peut être soumise à autorisation de la copropriété lorsque cette activité est incompatible avec la destination résidentielle de l’immeuble.

En pratique, cela signifie que chaque copropriété pourra adopter une solution diferente. Certaines continueront à autoriser les locations de courte durée sans restriction, quand d’autres pourront imposer des règles plus strictes, ou même interdire cette activité, du moment que les règles légales et de copropriété sont respectées.

Ce précédent renforce une tendance jurisprudentielle qui s’est développée ces dernières années : les locations de courte durée ne peuvent pas être uniquement analysées sous le prisme du droit de propriété individuel, en ignorant leur impact collectif dans les copropriétés.

Le débat sur les Airbnb est-il seulement contractuel ?

Non.

Le débat a un champ d’application bien plus large que le seul droit des contrats, et implique également le droit civil, le droit de la copropriété, le droit de l’urbanisme, la régulation économique et parfois des aspects concurrentiels.

Une difficulté centrale réside dans le fait que de nombreux modèles économiques ne correspondent pas parfaitement aux catégories juridiques classiques. Dans de nombreux cas, l’activité ne correspond pas clairement à une location résidentielle classique ou à une activité hôtelière.

On distingue notamment :

• la location occasionnelle par un propriétaire qui part en voyage;
• l’exploitation professionnelle de plusieurs unités ;
• l’usage quasi exclusif du bien en location de très courte durée ;
• les immeubles conçus dès l’origine pour l’hébergement touristique ;

les structures hybrides (résidences de marque, condo-hôtels, appartements avec services).

Le STJ insiste sur la nécessité d’analyser la réalité concrète de l’exploitation et son impact sur la destination résidentielle de la copropriété.

Qu’est-ce qui change pour les copropriétés ?

Cette décision renforce fortement l’importance de la gouvernance des copropriétés et de la rédaction des règlements et conventions.

Suite à cette décision, les clauses relatives à la destination de l’immeuble, à la sécurité, au contrôle des accès, à la circulation des occupants, et à l’utilisation économique des unités deviennent essentielles.

On peut également s’attendre à une augmentation des contentieux liés aux assemblées générales, aux majorités qualifiées, à l’interprétation de règlements de copropriété signés avant l’expansion des plateforme de location à courte durée.

Dans de nombreuses copropriétés brésiliennes, notamment dans les zones touristiques, il existe souvent un décalage entre une pratique tolérée de fait et une autorisation juridique formelle.

Il n’est pas inhabituel que des locations de courte durée soient en place depuis des années sans autorisation explicite dans le règlement de copropriété. Dans ces cas, des changements d’administration, des litiges internes ou la pression croissante des résidents pourraient altérer significativement la position des copropriétés.

La décision du STJ renforce les arguments en faveur d’une réglementation ou d’une restriction de ces activités.

Quelles sont les conséquences pour les investisseurs et les acquéreurs ?

Le précédent renforce la nécessité d’une due diligence approfondie sur la copropriété dans les investissements destinés à la location de courte durée.

Outre la vérification de l’enregistrement du bien et du titre de propriété, il est désormais essentiel d’évaluer la réalité opérationnelle actuelle de la copropriété, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée, les réglementations internes, l’historique des litiges concernant la mise en Airbnb de certaines unités, ainsi que la tolérance envers les locations de courte durée.

Ce point est particulièrement important dans les destinations touristiques telles que Rio de Janeiro, São Paulo ou le Nordeste, dès lors qu’une portion significative des acquisitions immobilières y ont pour but de faire du profit grâce aux locations de courte durée.

L’analyse légale préalable devient particulièrement importante dans les complexes immobiliers hybrides, résidences de marque, condo-hôtels et projets ayant pour finalité un rendement locatif.

La décision met-elle fin au débat ?

Non.

Bien que le jugement ait une forte valeur jurisprudentielle, il ne clôt pas définitivement la question.

La décision a d’ailleurs été rendue avec des divergences entre les juges, relatives aux limites de l’autonomie des copropriétés et au droit individuel de propriété.

Son application dépendra de nombreux facteurs concrets, notamment :

• la rédaction du règlement de copropriété ;
• les caractéristiques de l’immeuble ;
• l’intensité de l’activité ;
• le modèle économique ;
• l’existence de services associés ;

l’historique de la copropriété ; et

l’occupation pratique actuelle des unités.

Le sujet continuera probablement d’évoluer au gré des législations et des contentieux dans les prochaines années.

Conclusion

La décision de la Seconde Section du STJ constitue une étape majeure dans la jurisprudence brésilienne sur les Airbnb et les locations de courte durée en copropriété.

Elle ne prohibe pas les plateformes de location, et n’élimine pas la possibilité d’une exploitation économique court-terme d’un bien résidentiel. Néanmoins, cette décision confirme qu’une telle activité peut être soumise à autorisation de la copropriété lorsqu’elle est incompatible avec la destination résidentielle de l’immeuble.

Pour les propriétaires, les investisseurs et les acquéreurs, cela renforce significativement l’importance d’une analyse préalable du règlement de copropriété, de la gouvernance de l’immeuble et des risques réglementaires associés à l’activité.