Terrains de marine au Brésil

Terrains de marine au Brésil

Introduction

L’acquisition de biens immobiliers côtiers au Brésil implique fréquemment un sujet peu connu des acheteurs étrangers : les terrains de marine (terrenos de marinha) et les biens soumis à emphytéose.

Certains biens situés dans des zones côtières brésiliennes peuvent être soumis à un régime patrimonial spécifique, distinct de la propriété immobilière privée traditionnelle.

Cela peut impacter les coûts de l’opération, les futures transmissions, la régularité documentaire, l’audit juridique, la succession patrimoniale, le financement et la structuration de l’investissement.

Dans les opérations internationales, les investisseurs étrangers peuvent ne découvrir qu’à un stade avancé de la négociation que le bien fait l’objet d’une emphytéose ou est situé dans une zone classée comme terrain de marine.

Ce point mérite attention car le régime juridique applicable implique des caractéristiques historiques, foncières et administratives propres, souvent mal comprises sur le marché immobilier.

Qu’est-ce que les terrains de marine ?

Les terrains de marine sont des biens de l’Union prévus à l’article 20 de la Constitution fédérale et réglementés principalement par le Décret-Loi n° 9.760/1946.

En termes simplifiés, ils correspondent à des zones situées sur la côte brésilienne, les rives soumises à l’influence des marées, les îles côtières, les estuaires et certaines régions riveraines affectées par le régime des marées.

La définition technique utilise comme référence historique la ligne de haute mer moyenne de 1831, à partir de laquelle est mesurée une bande de 33 mètres en direction du continent.

Malgré leur nom, le concept ne se limite pas à la bande de sable de la plage.

Selon la localisation et l’évolution urbaine de la région, le régime peut couvrir des quartiers entiers, des zones urbaines valorisées, des terrains remblayés, des zones portuaires, des marinas, des copropriétés côtières et des biens résidentiels haut de gamme.

Dans des villes côtières comme Rio de Janeiro, Florianópolis, Recife et Salvador, de nombreux biens sont soumis totalement ou partiellement à ce régime patrimonial fédéral.

Terrain de marine ne signifie pas, en soi, irrégularité. Cela signifie que le bien peut être soumis à un régime juridique et patrimonial spécifique.

Emphytéose, occupation et pleine propriété

L’un des principaux problèmes dans les opérations immobilières côtières est la confusion entre terrain de marine, emphytéose, occupation et pleine propriété.

Ces concepts ne sont pas équivalents.

Le terrain de marine est la catégorie patrimoniale de la zone appartenant à l’Union.

L’emphytéose (aforamento) est le régime par lequel le titulaire du domaine éminent transfère au particulier le domaine utile du bien.

Selon le cas, le domaine éminent peut appartenir à l’Union, à la Commune ou, dans des hypothèses spécifiques, à un autre titulaire du domaine éminent.

Dans ce contexte, le particulier peut utiliser, exploiter, vendre et transmettre le bien ; il existe une matricule immobilière régulière ; le bien peut circuler économiquement ; mais des obligations patrimoniales liées au domaine éminent subsistent.

Le domaine utile ne doit pas être confondu avec une simple possession précaire. Il s’agit d’un droit réel aux caractéristiques propres.

Il existe également des situations d’occupation, dans lesquelles il y a une autorisation administrative d’usage de la zone sans emphytéose formelle.

Cette distinction est pertinente car les coûts patrimoniaux peuvent varier, le degré de sécurité juridique est différent, la régularisation documentaire change selon le régime et les financements ou audits juridiques peuvent subir des impacts distincts.

Qu’est-ce qu’un bien soumis à emphytéose ?

Un bien soumis à emphytéose (imóvel foreiro) est celui soumis au régime d’emphytéose.

Dans la pratique, cela signifie que le titulaire du domaine éminent conserve certains droits patrimoniaux sur le terrain, le particulier détient le domaine utile, des redevances patrimoniales périodiques peuvent exister, comme le foro annuel, et certains transferts peuvent donner lieu à la perception d’un laudêmio.

Bien que l’institution soit d’origine historique ancienne, elle reste présente dans une partie importante du marché immobilier brésilien, notamment dans les régions côtières et les villes historiques.

Dans de nombreux cas, les acheteurs étrangers acquièrent des biens soumis à emphytéose sans percevoir initialement qu’il existe une relation patrimoniale parallèle impliquant l’Union, la Commune ou un autre titulaire du domaine éminent.

Laudêmio, foro et taxe d’occupation

Le laudêmio est une redevance patrimoniale due au titulaire du domaine éminent lors de certains transferts onéreux de biens soumis à emphytéose.

Selon l’origine de l’emphytéose, le montant peut être dû à l’Union, dans les cas impliquant des terrains de marine fédéraux, à la Commune, dans les emphytéoses municipales, ou, dans des hypothèses spécifiques, à un autre titulaire du domaine éminent.

Dans certaines communes, comme c’est le cas dans certaines situations à Rio de Janeiro, il existe également des biens soumis à emphytéose municipale, avec perception municipale de foro et laudêmio.

En termes généraux, le laudêmio s’applique généralement aux opérations de vente, tend à être dû par le cédant ou vendeur et l’allocation économique du coût peut être négociée contractuellement entre les parties.

Le calcul varie selon le régime juridique applicable et le titulaire du domaine éminent, prenant fréquemment en compte la valeur du terrain soumis à emphytéose et excluant certaines améliorations.

Au-delà du laudêmio, le bien peut être soumis à un foro annuel, à une taxe d’occupation et à des obligations cadastrales auprès des organes publics compétents, comme la Secretaria do Patrimônio da União ou les Communes.

Dans la pratique immobilière, des incohérences cadastrales ou patrimoniales peuvent engendrer des exigences supplémentaires chez le notaire, des retards dans les actes notariaux, des problèmes fonciers, des blocages bancaires et des difficultés dans les opérations internationales.

Il est également courant que les acheteurs étrangers ignorent la nécessité d’obtenir la Certidão Autorizativa de Transferência, document fréquemment requis dans les opérations portant sur des biens soumis à emphytéose de l’Union.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens soumis à emphytéose au Brésil ?

En règle générale, oui.

Les étrangers peuvent acquérir des biens situés dans des terrains de marine ou soumis au régime d’emphytéose, dans le respect des exigences légales applicables au cas concret.

Cela n’élimine cependant pas la nécessité d’une analyse réglementaire et documentaire adéquate.

Selon l’opération, il peut être nécessaire d’évaluer la régularité auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, l’historique foncier, les restrictions urbanistiques, les passifs environnementaux, la structure sociétaire utilisée par l’investisseur, la conformité de change, l’origine internationale des fonds et la documentation étrangère.

Dans les opérations impliquant des étrangers non-résidents, des exigences supplémentaires liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux, à l’identification du bénéficiaire effectif, à l’apostille, à la traduction assermentée, aux procurations internationales et à la justification de l’origine des fonds sont également courantes.

Les principaux risques juridiques dans les biens côtiers

L’une des erreurs les plus courantes dans les acquisitions de biens côtiers est de présumer que la matricule, prise isolément, résout toute l’analyse du titre de propriété.

Dans de nombreux biens côtiers, l’audit juridique doit aller au-delà du Registre foncier.

Une révision juridique adéquate implique fréquemment l’analyse de la chaîne de titres, de la situation cadastrale auprès de la Secretaria do Patrimônio da União ou des Communes, la vérification du foro, du laudêmio ou de la taxe d’occupation, la compatibilité entre l’enregistrement et l’occupation physique, les certificats fiscaux, la régularité urbanistique, les passifs environnementaux, l’historique des remblayages, les annotations en attente et la conformité documentaire de la construction.

Des divergences de superficie, des agrandissements non annotés, des incohérences cadastrales anciennes, des enregistrements historiques incomplets et des problèmes de régularisation auprès des organes municipaux ou fédéraux ne sont pas rares non plus.

Pour les investisseurs étrangers, ces risques tendent à être plus sensibles car ils peuvent affecter la succession internationale, la future revente, le financement, la structuration patrimoniale, la gouvernance familiale et la régularisation des investissements au Brésil.

L’audit juridique en biens côtiers exige une analyse spécialisée

Dans les opérations internationales, l’analyse préventive est souvent plus importante que la signature de l’acte notarié elle-même.

Cela s’explique par le fait que de nombreux problèmes liés aux terrains de marine n’apparaissent pas clairement dans les annonces immobilières, peuvent être ignorés par les intermédiaires commerciaux, n’apparaissent qu’à des stades avancés de la clôture ou ne deviennent visibles que lors de révisions documentaires approfondies.

Selon le cas concret, l’audit juridique peut impliquer une interaction avec le Registre foncier, les offices notariaux, la Mairie, la Secretaria do Patrimônio da União, les organes environnementaux, les banques et les structures sociétaires nationales ou étrangères.

Dans certaines opérations, il est également nécessaire de coordonner la régularisation de change, la planification successorale, la gouvernance patrimoniale, la structuration sociétaire et la résidence fiscale de l’investisseur.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens soumis à emphytéose au Brésil ?

Oui. En règle générale, les étrangers peuvent acquérir des biens soumis à emphytéose et des biens situés dans des terrains de marine, dans le respect des exigences légales, foncières, fiscales et documentaires applicables.

Terrain de marine signifie-t-il que le bien est irrégulier ?

Non. Terrain de marine ne signifie pas, en soi, irrégularité. Cela signifie que le bien peut être soumis à un régime patrimonial spécifique.

Qu’est-ce que le laudêmio ?

Le laudêmio est une redevance patrimoniale due au titulaire du domaine éminent lors de certains transferts onéreux de biens soumis à emphytéose.

Qui paie le laudêmio ?

En règle générale, le laudêmio est dû par le cédant ou vendeur lors du transfert onéreux, bien que l’allocation économique de ce coût puisse être négociée contractuellement entre les parties.

Tous les biens soumis à emphytéose impliquent-ils l’Union ?

Non. Il existe des biens soumis à emphytéose liés à l’Union, aux Communes et, dans des cas spécifiques, à d’autres titulaires du domaine éminent.

La matricule du bien suffit-elle à vérifier la situation juridique ?

Pas nécessairement. Dans les biens côtiers, une analyse complémentaire auprès de la Secretaria do Patrimônio da União, des Communes, des organes environnementaux et de la documentation cadastrale historique est souvent nécessaire.

Conclusion

Deux biens situés sur la même plage peuvent avoir des régimes juridiques complètement différents.

Pour cette raison, les opérations portant sur des terrains de marine, des biens soumis à emphytéose, des zones côtières, des marinas, des biens historiques et des régions remblayées doivent être analysées individuellement.

Notamment dans les acquisitions internationales, l’évaluation juridique préalable fait partie intégrante de la sécurité patrimoniale de l’opération.